开发商交楼须提供的8种证书

       （一）用于房屋权属登记的房地产测绘成果；

       （二）《房地产权证》；

      （三）房屋配套设施（燃气、电梯、供水供电等）验收或认可的文件；

     （四）《房地产（住宅）质量保证书》；

     （五）《房地产（住宅）使用说明书》；

     （六）《收楼意见书》；

     （七）《临时管理规约》或《管理规约》；

     （八）物业服务企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。

        买楼30日内可自行申办预告登记，防止一房多售，交楼文件不全，业主可拒绝收楼……记者从广州市国土房管局获悉，《广州市商品房买卖合同》预售版示范文本修订稿和一手房现售版示范文本征求意见稿从昨日起至本月20日公开征求意见。其中，首次明确业主可单方办理商品房预告登记，开发商必须在工程竣工90天内办理房地产初始登记。

      亮点一

      买楼30日内可自行申办预告登记

       据介绍，针对近年来广州市商品房预售管理工作的实际情况和当前商品房市场出现的延迟办证、工程质量纠纷、公建配套纠纷等问题，广州市国土房管局对广州市商品房预售合同示范文本的部分条款进行了修订，并草拟了一手现房买卖合同示范文本的征求意见稿。

       记者发现，修订后的预售合同示范文本首次确定了购房者自行办理预购商品房预告登记制度。

      购房者持已生效的购房合同，并在签订购房合同的30个工作日内，即可自行到房地产交易登记机构办理预购商品房预告登记。这样一来，市民买下未建成的商品房后，未经其许可，开发商将该商品房出售给他人或是抵押的行为均被视为无效。由此，预购人对房屋建成后拥有该商品房的权利就得到了法律保护。

       亮点二

     开发商交楼至少要提供8文件

     近几年，交楼纠纷的案例骤增，楼盘现场还是一片狼藉的工地，开发商就发出收楼通知书，而且只出示了一份《消防工程验收合格证》，今后处理这种情况购房者将有据可依。预售合同示范文本严格规范交楼行为，列明了交楼条件及需交付的资料，以便购房者收楼时清晰了解房屋的规划验收、工程质量等情况。

      合同示范文本明确指出，在双方进行验收交接时，开发商应当向购房者提供至少8份文件。如这些文件不全的，可视为不符合交付标准，购房者有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由开发商承担。

     亮点三

     业主可单方申领房产证

    合同示范文本还严格了房地产权证办理的约定。合同示范文本规定了初始登记的办理时间及相应的违约责任，并提供购房者自行办理房地产权证的选择项。

      合同示范文本规定，开发商应在取得工程竣工验收证明文件之日起90天内，申请该商品房项目的房地产初始登记。

       如开发商和购房者双方共同办理房产证，双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。

     如购房者委托开发商办理，开发商应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为购房者办妥产权登记，并将房地产权证交付购房者。如果开发商未在规定时间内与购房者申请房地产转移登记，购房者可单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。

     亮点四

    开发商改规划需购房者书面同意

      原本规划的绿地或高尔夫球场却盖起了楼，开发商私自改变规划设计的情况将有望得到遏制。修改后的合同示范文本强化了规划信息公示和公建配套设施落实的监管。

        记者看到，合同示范文本增加了规划部门审批的修建性详细规划图或建设工程设计总平面缩略图的附图，并在合同最前面的说明中提醒购房者主动查阅规划情况。同时，在签订合同前，出卖人应当向购房者出示建设项目修建性详细规划或监事会工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件。

      合同示范文本还特别规定，商品房预售后，开发商不得未经购房者同意擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，开发商要书面征得购房者同意，并报规划管理部门审核批准。购房者不同意变更的，可要求解除买卖合同。

       亮点五

       预售款监控账号须预留15%购房款

      合同示范文本在说明中还提醒购房人必须将房款打入政府指定的监控账号，除重申只得用于房屋建设外，还规定办理初始登记之前，预留15%的购房款在该商品房的预售款监控账号中。专家指出，此举对于保证房屋的顺利建成，减轻购买预售房屋的风险，有一定作用。

        另外，广州市国土房管局还首次拟订了一手房现售合同示范文本，旨在规范已建成并办理了产权初始登记的一手房屋买卖行为。

      合同示范文本规定，一手房现售在网上签订合同后可直接办理产权转移登记，不需再前往房地产交易登记机构办理合同备案手续。

       ■专家说法

     新版合同提高开发商忽悠成本

       广州君之杰律师事务所周玉忠表示在“金九银十”房产销售传统旺季即将到来之际，市房管局向社会征求商品房示范文本的意见，表达了政府加强房地产市场监管的决心，具有相当的积极意义。

       周玉忠表示，示范文本明确规定开发商在签订合同时必须出示修建性详细规划、总平面图、规划许可证等证明文件，将共有建筑组成明细表、居住区配套绿化修建性详细规划图、商品房所作具体的说明等作为附件，在一定程度上改善了购房人对专有部分特别是共有部分物权的了解，提高了开发商的忽悠成本，对于促进购房维权和业主自治，具有基础性作用。

      他指出，为了防止一房多售、重复抵押等极大损害购房人权益的恶性事件的重演，依据《物权法》精神和《广州市城镇房地产登记管理办法》的相关规定，文本在已有预售合同备案制度的基础上，规定了预告登记规定，特别是规定特殊情况下购房人可以单方面办理预告登记和转移登记，对于保障购房人的不动产物权具有十分重要的作用。