分析称将引发华南楼市崩盘

     大雪过后，深圳楼市也正经历中介频频关门、投资客抛盘出逃、新旧房价全线降温的“坏天气”。

     2月19日，位于深圳香密湖高端豪宅区的香密湖一号，一名炒家挂出让利1000万的大招牌，从去年底开始，炒家们就开始降价甩卖。

     不仅如此，深圳诸多炒房客也开始纷纷出售高端房产，但接盘者寥寥。

     有机构统计，深圳投资性购房比例约占总成交量的八成，而此番炒家抛售有可能造成华南楼市“雪灾”。

      “这是一个信号，深圳一些真正有实力的大炒家已经在出货了，这对深圳房价下拖的影响力目前还不好估计，华南的楼市会不会雪崩，谁敢下结论呢？不过可以肯定的是，已经有了一些迹象，情况不太妙。”孟家庆审慎表示。

      财富缩水三分之一

     “去年3800万元都没卖，现在2300万元抛售，真想吃进的话，价格还可以再当面谈。”举着“让利1000万元跳楼抛售”广告牌的中原地产经纪人小王对《华夏时报》记者表示。但实际上，让利1500万元中介也会卖。

    “问的人多，真想要的人少。”小王说，“要知道，原价才1618万元。”

     通过中原地产的牵线，记者有机会和放盘的业主李雄（化名）有了一番了解。

      李雄自称是广东潮州人，在越南开了一家工厂，在深圳投资了几套高档房，2006年又全额贷款1618万元在福田区香密马林湖一号买下这套364.5平米的别墅，和一套五六百万元的高层.

      “到2007年4月份，正值楼市上升期，我标出了3800万元的高价出售，当时有人开价3300万元，但我预期房价会继续攀升而没有放盘。”李雄说，原因是这与他的心理定价有差距，有不少出资3000万元左右的客户都被李雄拒之门外。

      去年年底楼价下滑时，李雄还坚持认为，是因为银行放不出贷款所致，等年初恢复贷款楼市就会转暖。

     但让他没想到的是，市场冷清不仅仅是因为资金问题，更重要的是楼市泡沫水分太大，不光市场没有成交量，房价还在继续下降，原来值3000多万的别墅，现在市值缩水三分之一了。李雄感到了巨大的压力，按目前贷款利率7.83%，期限10年计算，第一年的利息就高达125万元，每月光银行的利息就要还10万多元。

      “巨额还贷压力重大，再继续捂盘，不仅赚不到钱，还要倒贴。”意识到投资楼市不如拿钱投资工厂后，矜持的李雄终于开始动摇了。

      2月17日，李雄委托中原地产打出“让利1000万元”的广告牌后，确实引来了不少客户，但双方还是很难谈拢。

      “真应了那句话，炒房炒成了房东。”李雄对记者笑谈。

      随后，挂在中原地产销售的6套豪宅中高的原来定价达7000万元，现在调价到4700万元，但到目前为止，还没有卖出去一套。他们均暗示如果真的想买的话，最后还能以少于标价两三百万元成交。

      炒家纷纷抛盘套现

      中原地产深港研究中心负责人张伟则对《华夏时报》记者表示，2008年缺乏积极信贷支撑的投资需求将会越来越少，投资需求主导的市场逐渐让位于自住需求市场，价格追涨的局面2008年内不会再出现，二手楼价有望结构性下调。

      由于深圳楼市近两年前期炒作成分较多，价格远高于实际价值的物业，将会在今年有较大的下调空间；预计2008年全年二手住宅价格有望回调10%-15%。

      世华地产的交易统计数据显示，去年上半年深圳房地产市场火爆的时候，投资性购房比例约占总成交量的八成。一手住宅的数据同样显示，买家多数是投资客。保守估计，去年上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。

      但2007年8—10月间的二手住宅成交量大幅下挫，环比降幅分别为26.3%、43%和36.8%，最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。

        中天置业事件后，深圳的楼市一直萎靡不振，蛇口、香密湖的高端别墅市场已经开始抛盘套现，二手房成交低迷。受此拖累，新房市场一样全线下跌。以万科领头的开发商在全国范围内率先降价。中小开发商跟风严重，深圳的多个地区房价开始跳水。

       记者了解到，位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动，最低价12000元/平米，还赠送每平米3000元的精装修，加上返还的点数，降价幅度为24%左右。位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推出为7500元/平米，远低于市场预期。

      “大部分投资客被套得很惨。”深圳英联国际不动产公司董事长郭建波对记者介绍，成交量的下滑，使得许多资金不是很雄厚的短线投资客一下子被套住，无法脱身。而此前频频出台的楼市调控政策，也已开始彰显威力。

      回头来看，在刚刚过去的2007年，央行6次加息，5年以上贷款利率上升到了7.83%，并且有继续加息的压力。这直接导致已贷款投资者们的还款压力越来越大，资金链日益绷紧，产生了提前还贷和断供的现象。

     郭建波告诉记者，现实可能比数字上体现得还要严重。“限贷惜贷的气氛之下，由于银行评估系统价格普遍低于实际成交价格，实际上，很多投资气氛高的楼盘，首付款已经要达到五成左右了。”这无疑让投资客手中的物业变得极难出售，投资的成本已经大大提高了。

    “我们来看投资、收益比，深圳的许多楼盘已经明显超出了可投资范围，已经没有投资价值了。”郭建波举例说，在深圳，一套价值100万元的房子，租金大概是2000多元/月，如果买的话，就要给银行6000多元/月。

     “现在深圳的楼价，已经明显超出了大家的收入水平。”在郭建波看来，“深圳房价只有下降50%，大家才有可能买得起房子，那才是合理的投资价位。”