这是“最冷的一个冬天”，全国普遍降雪，数城市骤然降温，深圳楼市更是“寒风彻骨”。临近春节本就非销售旺季，深圳楼市呈现出阶段性的供大于求局面。

　　供过于求导致开发商“固守”已久的价格体系正遭受前所未有的挑战。继“赠送面积”、“精装修”、“折上折”等等策略之后，目前众多在售楼盘都直接在价格上做起了文章，虽非直接降价，然而“特惠房”、“特价房”却层出不穷。伴随市场低迷的延续，物业价值与市场价格的新一轮博弈已悄然展开。

　　从送面积到特惠房

　　降价三步曲？

　　“忘记2007年，重新开始。”在谈到2008年的项目定价策略时，有开发商私下发出了这样的感叹。2008年的房价将会怎样？事实上对于这样的问题，很多开发商都认为这应该是由市场买卖双方共同决定的，其中就包括自住客对于物业价值和价格合理性的认可。

　　从去年11月份至今，市场在售楼盘的促销性手段明显增多，除万科、中海等品牌企业直接采取“低价策略”大获成功外，更多的开发商则是在户型设计和赠送面积上花了心思，一时间赠送比率甚至接近1：1的楼盘都“比比皆是”。

　　近期，东方盛世、慢城、溢芳园、蝴蝶堡等都开始不约而同地推出特惠房单位，均价都在7000-8000每平方米左右，与布吉大多数新房每平米达到了4000元的差价。而如果说关外楼盘鉴于市场原因特惠销售还“情有可原”的话，而前海某楼盘1万元／平米左右起价，并赠送1000元／平方米精装修，则更让人“大跌眼镜”。引述业内人士话称“将高高在上的前海拉下了马。”

　　是营销手法还是别有所图？

　　“深圳置业者终于有了做上帝的感觉，”看房子的王先生感叹。特惠房频频露脸，房价不再是“没得商量”，对于置业者的确是件好事。但却有业内人士置疑，这是否是开发商“探低”的营销手法之一。

　　一位地产分析人士就指出，“碍于对2008年市场的不明朗，以及现阶段供大于求的压力，开发商推出特惠房，是想试探市场的真实承受能力，为明年销售做准备。”

　　事实上现阶段的特惠房与大多数人原先理解的已经有所差别。大多是高使用率、较多的赠送面积的户型不再是原本印象中楼层、朝向、户型不好的房子拿来做“特价”处理。而且大部分特惠房一推出就受到了置业者的追捧，之前慢城推出的10套8418元／平方米的特惠单位，当天就售罄，雷圳0755的特惠房销售也同样火爆。正如世华地产市场研究总监肖小平所说，“具备一定品质的物业，再做一些价格让步，吸引力自然大增。”因为刚性需求始终存在。

　　所以上述这位分析人士认为，开发商无非是想借特惠房来“探底”，试图寻求更多的市场契机。

　　低价是不是“救命稻草”？

　　“送面积”、“精装修”、“折上折”、“特惠房”，有人说，一切都是为了销售。但是同样也有部分在售项目，上述这些“良药”都一一尝试后，销售依然不见起色。例如福田区委附近某高层，就于日前加推了特惠房，成交量却依然没有明显放大。“如果特惠房都没有明显带动销售的话，那么就是产品方面存在问题。”雅颂战略传播董事长秦刚如是说。

　　如果说去年上半年之前的楼市都属于一个投机型的市场的话，那么目前自住型市场的趋势已经越来越明显，自住客首先看重的都是产品，而非像投资者那般强调价格与回报。因此物业价值与价格合理的产品，往往容易赢得市场青睐。

　　也有观点认为，采取类似“送面积”、“精装修”、“特惠房”等方式变相降价，实际上是对前期业主的“心理安慰”，“比起直接降价，这样的压力毕竟小得多。”