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盲目扩张遭市场洗牌二手房中介萎缩过冬


2008-01-19 01:47　阅读:
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        ■新闻背景

　　1600多家分公司、20000多名员工，中国规模最大、网点最多的中介公司——“创辉”地产中介在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门。去年和今年，房产中介企业倒闭关门或者携款潜逃的丑闻屡屡见诸报端。

          盲目扩张遭市场洗牌二手房中介萎缩过冬（热点调查）

　　从2007年底开始的楼市寒冬展现了真正的“跨年度行情”，二手房市场的成交清淡局面迫使各家中介机构紧缩过冬。日前，北京、上海、广东等大城市的一些中小型中介行相继结业，而部分大中介也开始大面积关店。不少中介纷纷采取了减薪、裁员、关店来节约成本，保本“过冬”。在2008年房产市场走向尚不明朗的情况下，这一现象更引起了强烈揣测。

　　市场重创中介自救

　　近日，北京规模最大的房屋经纪公司中大恒基连续关闭大量门店，在此之前，北京的信一天公司已经关闭了所有房产中介门店。而上海、广东日前也爆出了中介老大创辉租售濒临崩盘的新闻。

　　北京房地产交易管理网显示，同时退出的还有金色阳光和帝园两家房屋中介公司。从去年9月份至今，至少已有7家中介公司和担保公司从资金监管系统中撤离。2008年1月，各大城市二手房交易量、价环比均呈现大幅下降趋势，继2007年末二手房市场交易下滑之后，没有显示出市场迅速攀升现象，仍持续下滑。以北京为例，链家地产研发中心表示：2007年12月份北京二手房成交量出现下降，这与近两年二手房年底“井喷”的现象不同，提前进入了岁末年初的调整期。而单店运营能力相对较差的门店受到的打击相对更大，抗压性也更弱，因此关闭门店也属于市场调整下的必然结果。

　　2007年，无疑是宏观调控大获成功的“政策年”。中大恒基副总经理付严早前曾表示，宏观调控政策给楼市“降温”，从紧的经济政策也导致了部分贷款购房者暂时放弃了购房的打算，这就直接导致了二手房市场的交易下滑。

　　2007年末以来，随着开发商日子越来越不好过的新闻屡被曝光，楼市“拐点论”又开始盛行，广州、深圳、上海都已经开始了楼盘打折，这更使消费者加重了观望情绪。在分类信息网站客齐集发布租房信息的刘先生，这样分析了他租房而不买房的原因，“上班攒了些钱，本来打算一咬牙一跺脚买个房子，在北京安家，和老婆踏踏实实的过日子。但是前些日子听说房子要降价，我干脆不买了，它能降1块，说明它还会降。我先租个房子，安安稳稳的把2008年过完。如果还不降价，我再买也不迟啊。”

　　中国人民银行新年发布的“2007年第四季度全国城镇储户问卷调查”显示，购房意愿继续低位徘徊。北京一些中介公司门店店长也向记者表示，现在二手房市场的观望气氛比前几个月更加浓重，在这种市场氛围下，交易量下滑的现象无疑将被加重。

　　盲目扩张要洗牌　优胜劣汰做品牌

　　市场进入寒冬无疑是中介紧缩的首要原因。而事实上，一个成熟的市场集中度会更加突出，这也无疑促使大中介需要科学发展、中小中介越来越难分市场一杯羹。

　　统计数据显示：2005年北京规模排名前十家的经纪公司在二手房市场占有率一共不超过15%；而到了2007年，规模前三名的经纪公司市场占有率已超过50%。链家地产市场研发中心向记者表示：经纪行业日益向品牌化方向靠拢，优胜劣汰愈加明显。

　　而针对前几年房地产市场交投两旺时期，中介盲目扩张导致的历史遗留问题，目前显然已进入清算期。以中大恒基公司为例，该公司2005年为抢占市场份额不够科学地扩张门店规模，曾创下一年开店100多家的纪录，很多门店设置不合理，在同一区域内往往开设有多家中大恒基门店。

　　中大恒基内部人士坦陈：过去扩张速度过快，为了争夺市场，而忽略了单店的盈利能力。在月底前关闭50家门店后，中大恒基还剩下500家左右门店，而同为京城市场上三足鼎立的我爱我家、链家地产，两者的门店数量加起来也不到800家。业内人士直指：中大恒基门店规模与成交量不成正比。据北京市房地产交易管理网统计显示，去年12月，中大恒基的签约套数为955套，而链家地产和我爱我家分别签约了1661套、882套。论及单店成交数量，链家地产达到近4套，我爱我家近3套，而中大恒基尚不足2套。

　　“与其他两家大型中介不同，中大恒基下属的5大事业部相互独立。”该公司内部人士这样向《市场报》记者表示，这种模式的内部竞争是双刃剑，有时分属不同事业部的门店会挨着开，白白浪费了公司的财力和客源。因此，在如今市场遇冷的情况下，出于公司内部经营方面考虑，也必须对部分门店进行调整关闭。而链家地产市场研发中心则表示，随着经纪行业的规范，淘汰单店操作不强的业务门店属于正常现象，对于提升整个行业的服务水平具有推动作用。

         应该深入研究“中介危机”（反思）

　　虽然房市虚热高企对宏观经济运行和民生期望背道而驰，但是房市直线下跌的硬着陆趋势依然不容乐观。所以，房地产中介纷纷关门的“骨牌”效应，其实应该是更危险的。

　　众所周知，近两年来，国家在调控房市问题上，采取的是稳健有序组合缓滞的宏观调控政策，目的就是使高企的房市惯性逐步引导进入健康的市场轨道。正因为如此，无论是去年年底上调存款准备金率，还是中央经济会议确定的今年从紧的货币政策，还是房贷、第二套住房贷款抑或其他财税政策的综合运用，都是有步骤地引导和牵引，避免房地产陡然走低对国计民生造成措手不及的局面。

　　从房地产中介纷纷关门暴露的市场苗头看，去年第四季度以来京沪穗深等地房地产价格的走低，看来并非是开发商刻意的营销策略。很现实的逻辑就是——房产中介遭遇寒流，房价掉水还会远么？

　　笔者以为，应该正视房产中介市场带来的信号，防患于未然，避免这种颓势传染到房地产一线市场。如果说，2007年之前的宏观调控在于稳定房市价格，窃以为当前的房地产政策应该是稳保房市价格：一是通过信贷紧缩和严格的土地控制，不再审批新的房地产项目；二是对已经进入市场的房地产项目，实行行政主导的价格干预，最大限度地促进市场消化。

　　当务之急，最重要的是介入房地产中介调查，避免“骨牌”效应扩大。通过法治手段惩戒那些携款潜逃的中介资本，最大限度地减少民众损失。

         房产中介阵痛是件好事（辨析）

　　很多人把原因归咎于政策调控太快太猛，并惊呼房产中介企业的严冬来了。在笔者看来，房产中介企业纷纷倒闭关门，未必是坏事，它仅仅是阶段性的阵痛，阵痛过后阳光必将更加灿烂。

　　因为是新兴行业，国家在房产中介方面的立法规范相对滞后，目前仅有建设部的《城市房产中介服务管理办法》、《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》和《城市房地产管理法》第三条加以调节，大多数地方也没有配套法规加以补充。房产中介的洗牌，也必将把立法工作提到议事日程。

　　从目前来看，至少有四个方面需要通过法规来规制：一是需要明确中介服务的性质，究竟是一种单纯的房产经纪，还是具有《合同法》中的居间合同行为？二是需要制定中介格式合同，现在市场上运行的房地产居间合同，大部分为居间人提供的格式合同，或者是买卖一方提供的格式合同，我们应该借鉴国外的先进经验，由房地产主管部门在公平、平等的基础上，制订出相关的房地产中介标准合同文本，强制房地产市场中介组织使用。三是需要法律明文规定具体的、可操作性强的信息披露制度，包括房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况，包括是否存在社区犯罪、漏水、墙体爆裂、环境噪音、邻里干扰等问题，并明确规定卖方、买方和中介的权利和责任。四是要硬性规定第三方监管，强制使用专用账户，银行要制定具体监管细则，加大监管力度。

　　房产中介企业的倒闭可以促使业内充分洗牌，并进行痛后的反思，从而制定行业标准。任何新生事物的发展，都不可能一帆风顺，房屋中介行业是我国在20世纪90年代中后期发展起来的新兴行业，因缺乏行业标准，鱼龙混杂，一直处在低门槛扩张及监管盲区，出现问题是难以避免的。每一次严冬，都是一次优胜劣汰，它将促进房产中介行业更加规范，更加自律。

来源：人民网－《市场报》责编：罗秋振

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