这份历时数月、针对国内一二线城市所做的调研报告认为，自2003年以来，随着我国宏观经济环境日益向好，房地产市场逐渐活跃，外资进入我国房地产市场呈现出逐年增长之势。特别是近两年来，外资进入我国房地产业的方式更加多样化、隐蔽化，涉及的领域更加宽泛，这些新变化和新趋势对我国房地产市场的健康发展提出了诸多挑战。

　　这些新趋势具体表现为以下四个方面：第一，投资总额逐年增长。2007年，我国房地产业已经成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资产业。以广东省为例，2007年1至8月，广东房地产业合同利用外资38.86亿美元，同比增长99.4%；实际利用外资24.33亿美元，比上年同期提高22.6个百分点，增长189.2%。

　　第二，投资范围逐步扩大。从投资对象上来看，逐步从住宅领域转向商业、工业等非住宅领域，选择投资的重点分别为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业。从经营领域上来看，逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等领域。从投资地域上来看，逐步从北京、上海、深圳等一线城市向南京、武汉、哈尔滨等二线城市扩展。

　　第三，投资方式趋于金融化。近年来，投资者更加偏向于房地产尾盘阶段性投资和整体收购，从而缩减房地产开发的投资建设周期，规避较高的交易成本和资金沉淀风险；更加倾向于收购我国房地产公司的债券和股票，通过证券市场转嫁资金风险；更加倾向于借助地产基金吸引境外资本。

　　据课题组负责人刘艳梅介绍，他们在调查中发现，为规避我国的“限外”政策，“夹层融资”式的债务融资结构近来也在悄然出现。夹层融资作为一种介于债务与股票之间的资本融资方式，具有更高的灵活性。随着中国投资环境的变动 相关政策规定，外商投资设立房地产企业投资总额若超过1000万美元，注册资本金不得低于投资总额的50%，这就使前期的投入成本大大增加。通过设立债务融资结构的方式，可以对此进行规避。

　　第四，投资主体趋于多元化。近年来，房地产业投资的主体不再仅仅局限于国外房地产企业进行开发投资，个人和团体也越来越多参与进来。在国际投资机构中，除了市场熟悉的大摩、ING、高盛基金、美林证券、雷曼兄弟、第一中国等欧美机构，还有日本、韩国甚至来自中东的投资者。

　　在这样的背景下，政府采取何种措施才能将外资进入房地产业不利的一面更好地转化为有利的一面、积极引导负面效应向正面效应转化？调研报告认为，政府应该坚持“两个原则”和“四个统一”。

　　原则之一，在国际货币基金组织187个成员中，有137个国家对外资进入地产进行管制，我国房地产业的发展和完善应当尽快与国际接轨，逐步建立起房地产业相关的法律法规；原则之二，对待外资一定要分门别类，既应该有疏导和限制又应该有严厉的打击。

　　针对我国“管理、税收、金融和制度”等方面存在的不足，报告提出四个改进重点：即要强化政府监管、发挥税收作用、完善金融机制、加强制度建设。

　　刘艳梅说：“投机行为实质上是一个‘热钱建仓、囤积待涨、热钱出货’的过程，如果我们能够加强政府监管，就可以使整个投机过程‘瞒不住’；如果利用利率和汇率等金融手段，增加热钱的投资风险，能使投机者‘买不到’合适的房产；如果发挥税收的作用，提高增值税，就可以使投机者‘囤不起’；如果加强制度建设，加强金融立法创新，能使投机者‘倒不动’。”