年中股市调整资金回流楼市推高房价———
从10月中旬股市步入中级调整以来，到12月初已经一个半月的时间。作为2007年中国股市第二次中级调整，与5月30日开始的第一次中级调整相比我们明显地发现，其对于楼市的影响是截然不同的。5月30日股市开始调整后，大量从股市中获利的资金开始流入楼市，致使北京楼市在年中走出一波快速上升行情。而10月中旬开始的股市调整后，11月北京楼市不仅没能重演年中的上涨行情，反而成交量都出了新低。为什么会出现这样截然相反的走势？从股市流出的资金为什么不选择投入楼市？
●回顾：投资资金回流楼市
5月末证券交易印花税的调整，股市应声而落，之后便进入了一轮中级调整。而资本逐利的性质永远不会改变，当股市震荡调整的时候，相当大的一部分资金从股市中撤出流向楼市。分析人士认为，股市震荡导致资金流向楼市的趋势是正常现象。印花税提升之后，很大的一部分资金就从股市流出来转向楼市，这也是投资者规避降风险的正常举动。
年中从股市回流进入楼市的资金对六七月份的楼市产生较大的推动作用，房价出现了一波较快的上涨。从北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布今年1月-7月全市房地产市场运行情况了解到，从今年前7个月的房价波动情况来看，5月，房价涨幅升至上半年最高的9.6%后，6月微降了0.1个百分点，到了7月份，房价增长加快，突破10%，达到今年最高点10.4%。7月，在新建商品房中，住宅类价格同比上涨了11.6%，其中，普通住宅价格同比上涨了12%。统计部门分析认为，普通住宅价格上涨已经成为拉动房价总涨幅走高的主要因素。此外，7月，二手住宅价格同比上涨9.1%，
一高档楼盘的开发商告诉记者，在年中股市出现调整后，销售量随之大幅上涨。其中有很大一部分买家是从股市中获利出局的。但是，10月中旬股市出现的这一波调整却没能在楼市中重演这一幕。销售量不仅没有上涨，反而随着股市的下跌成交量也在萎缩。
●现状：资金未回流楼市
上证指数从10月16日创出6124点的历史新高后便开始进入中级调整。成交量由最高时的一天1600多亿元萎缩到一年500多亿元，指数最低时也跌去了20%多。数万亿的财富在一个多月中蒸发。这一轮调整的幅度要较年中时大很多。
与此同时，11月北京住宅销售量剧减，与今年6月起各月数据对比，为半年来销售量最少的一个月。根据北京市房地产交易管理网公布的数据统计，11月北京市房地产市场住宅期房、现房日均签约量近436套，其中住宅期房日均签约量近353套，同比10月近405套的日均值下降了近52套。
从11月30天的交易数据来看，11月初销售量仍在持续10月走高的态势，尤其是从11月下旬开始，有5天住宅的销售量在200套左右徘徊，其中最少的一天仅销售196套。同样这样的销售冷清持续到12月，交易量的持续走低使得北京住宅市场11月签约量总计达13073套，同比减少了3060套，环比上月减少了1459套。根据北京易居研究所提供的数据显示，从11月1日开始到11月23日，售价超过18000元1平方米的94个住宅项目销售量不到10套的多达66个，占到总量的70%，其中有多个项目销售不足5套。
继10月份北京二手房市场成交量出现较明显的下降以来，11月份北京二手房交易依然呈现下降的态势。据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示：11月份北京二手房成交量环比10月份下降了8.6%。
伴随着成交量的萎缩，北京房价上涨的动力也明显不足。各种迹象说明，年中股市调整大量资金回流楼市的现象在年底没能重演。伴随着股市的下降，成交量的不断萎缩，楼市的成交量不仅没有上涨，反而也在下降。很明显，投资资金从股市撤出后，并没有进入楼市。
●分析：投资者看淡楼市
年中的调整与年底的调整为什么在楼市上的反应完全不同，中信证券分析师王德勇认为，这是资金全面收缩的表现。不论是股市还是楼市新增资金量都在下降。尤其是楼市方面，住户按揭贷款在不断收紧。另外，今年的多次加息以及严格审批第二套贷款等调控措施也使投资者产生了观望情绪。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为股市调整后资金没有进入楼市的主要原因是因为投资者看不到投资楼市能有更大的升值空间。因此，准备进入楼市投资资金已经暂缓了脚步，以前进入楼市的投资已经获利颇丰正在陆续套现，只剩下一些恐慌性买家和一些非理性的投资者。
但中原地产总经理李文杰却认为，楼市成交量萎缩主要是因为供应量在减少。近两年的房地产交易量也一直处于下滑当中。中原地产统计数据明显，在经历了2004年的供求两旺之后，从2005年起，北京楼市的住宅供应量持续减少，2004年一手房上市面积为2875万平方米，而2006年缩水至2461万平方米，而到了2007年，前十个月总供应量仅为1568万平方米。
●预测：楼市何时走出成交低谷
虽然北京楼市11月份的成交量比较惨淡，但是房价整体来看还依然坚挺。如果这种成交低迷状况持续较长时间，房价是难以独善其身的。
中信证券分析师王德勇预测，楼市成交低迷的情况在12月份还将延续，会在明年1月份得到好转。因为银行贷款总是年初的时候比较宽放，会刺激住房成交。
而北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋则认为，12月份的楼市会比较惨淡，明年1月份也不会出现好转。
伟业控投副总张剑认为，明年资金会流向股市还是楼市目前还不好判断。前些时间股市全面飘红，确实有大量资金从楼市转向股市，给北京一部分高档楼盘或者投资型楼盘的销售速度带来了一定影响。虽然近来股市进入调整期，大盘也出现回落，但在专业机构的预期中，明年股市仍将处于利好时期，大盘会重回6000点，并在明年继续走高。
另外，金融政策的收紧已成定局。张剑认为，今年国家在金融调控中表现出来的态度将对未来市场产生深远影响，不论是屡次加息还是提高第二套房首付，都印证了这一观点。对此，李文杰告诉记者，最近一段时间，银行放贷确实陷入停顿或收紧的状态。央行和银监会联合起来提出“窗口指导”，将调控细化到每一个银行窗口，虽然在手法上又回到了行政“一刀切”的状态，但力度很大、效果明显。他认为，如果明年这些政策得到进一步加强，那么不排除楼市面临一定变数的可能。 ` |