最近数年来,房价暴涨,政府调控了再调控,结果是越调越高了。基本的事实是:面对中国一路高歌的房价,市场调节是失灵的,政府调控也是失灵的。

         面对房价节节高升,中国的经济学人总是在围绕是否加息、或增加土地供应、或增减税费、或限价、或增加经济房供应、打击价格欺诈等等方面争论不休。争论的各方都觉得真理在自己手里。但在我看来,中国房地产市场在很多最基础性的条件没有建立之前,对照西方经济学圣经高谈阔论,似乎有些不着边际。

        我们知道,经济学是讲假设的,市场无形之手和政府有形之手要在房地产市场上能够起调节和控制作用,先必须符合如下假设:

     假设一:市场上买卖的房子是房子,具有最基本的商品属性——房子是用来居住或办公的。我们知道,市场机制在非法传销市场上不起调节作用,因为非法传销市场上传销的商品已经不是商品本身了。

     假设二:在假设一成立的前提下,市场机制只能在均衡市场下起作用。均衡市场的必要条件是:市场上存在供给阵营和消费阵营两大阵营,并且是对立的、权利对等的、势均力敌的两大阵营。

      假设三:在假设一、二都成立的前提下,供给阵营竞争供给的有效性,基于消费阵营合作消费的有效性;或者说,消费阵营的消费合作无效性,基于供给阵营供给竞争的有效性。

     假设四:在假设一、二、三都成立的前提下,市场机制是中立的、客观的。宏观调控透过市场机制起作用。外因透过内因起作用。

     假设五:当绝大多数人不能通过市场获得住房时,弱势的一方拥有退出房地产市场、实现住房自给自足的绝对自由;当弱势者无法实现住房自给自足时,政府有绝对责任保障其基本居住权。

       如果上述五个假设成立,围绕中国房地产市场的调节和调控措施才有意义。中国的房地产市场存在上述五个假设吗?

      房市上销售的是住房吗?

       房子是用来住的,这是房子的基本商品属性。可城市,特别是大城市的新楼盘,有多少是用来住的呢?深圳6月的房价涨了50%多,交易的房子中有70%以上不是为没有房子住的人生产的,而是为有房子、甚至有很多房子的人套利而生产的。房子已经异化成投机套利的工具了,这样的房地产市场就不是经济学意义上的商品市场了。在这样的房市上,房子的空置率越来越高,价格也越来越高,价值规律和市场机制在这样的市场上并不起调节作用。很显然,在中国的房市上,假设一不成立。

      房市是均衡市场吗?

       均衡市场的核心标志,是市场上存在供给和消费两大阵营,并且是对立的、势均力敌的、权利平等的两大阵营。供给阵营总是希望涨价,消费阵营总是希望降价。市场上两大阵营的相互博弈是市场机制发生调节作用的内在动力。市场没有两大阵营的存在,就没有市场机制。两大阵营的权利平等、势均力敌,还是市场机制保持中立性、客观性、并持久发挥调节作用的基础。

      中国的房地产市场是否存在势均力敌的供给和消费两大对立阵营呢?事实是,供给阵营期待房子涨价,购买阵营中的大多数也期待房子涨价,两大阵营似乎是联盟关系。房地产市场成为投机者和强势者套取暴利的场所,80%以上的人不仅被排斥在房市之外(没有住房消费者阵营了),还被剥夺了自主建房或合作建房的权利(失去自给自足的权利),完全失去了博弈地位和能力。市场机制在这样的市场上,不可能中立地、客观地发挥调节作用,只会造成强者更强,弱者更弱。中国房市是一个既非充分竞争的、又非均衡的市场。很显然,中国房地产市场的假设二,不成立。