环比下降：调控“组合拳”初显成效

      “与全国同类城市相比，南京房价的绝对值并不高，但去年下半年以来房价上涨是客观事实”，南京市房产局副局长郭宏定表示，南京市2006年下半年开始房价上涨的主要原因是商品房“供不应求”：2006年6月之前，南京的商品房上市销售量和实际售出量之比一直大于1，而2006年6月之后，这个供需比一直小于1，最低时是0.71∶1。

       针对南京房价上涨的具体原因，南京市政府有针对性地采取一系列综合调控措施，调整供求关系，规范市场秩序。南京市副市长陆冰表示，南京采取的增加土地供应、加大政策性住房建设力度等多项措施有效缓解了商品房供求矛盾。

        今年上半年，南京市土地成交面积同比增长78.7%。在建设用地十分紧张的情况下，南京又新批21块、4100余亩经济适用房新增建设用地，去年以来共推出中低价商品房用地40公顷。2007年南京市经济适用房竣工面积从120万平方米提高到150万平方米，中低价商品房建设量从35万平方米提高到50万平方米，经济适用房和中低价商品房上市面积分别增长36%和17%，政策性住房已经占住房供应总量的32%。

       针对市场不规范行为，南京市6部门在今年4月出台了以“严禁捂盘惜售、促进上市供应”为核心的10条管理办法。按照规定，南京市领取销售许可证1个月而不开盘的楼盘，其取得的《商品房预售许可证》以作废处理。南京市房产局公布：6月份，南京全市商品住房成交均价较5月份环比降低2.8%，7月份成交均价较6月份环比降低2.9%。

      全部申报：“一套一价”平稳执行

     今年5月14日，南京市出台商品房“一套一价”政策，用以控制开发商恶意涨价行为。在各方对新政争论之余，部分开发商采取了观望态度，以图拖延时间争取以后的较高价格。

        “楼盘所标示的最高价格必须低于今年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格”，在8月2日南京市政府举行的新闻发布会上，市物价局副局长王秀洲亮明了南京市在商品房“一套一价”政策上的坚定立场。王秀洲提醒开发商，物价部门对楼盘开发成本的核定有严格的标准，开发商如果故意延迟申报，多出来的成本如银行贷款利息、营运管理费用等，都不会计入房价。

       在社会各界围绕“一套一价”是否有违市场规则的争论声中，南京“一套一价”的房产新政在上市的70个新旧楼盘中被平稳执行。截至目前，所有新开发的普通商品房都实施了价格申报。

      南京市物价局宣称，“一套一价”起到了三方面作用：实行明码标价，商品房价格实行网上公示、销售现场公示和物价部门备查三者一致的公示方式，使房价更加透明；有力遏制了开发商恶意调价和乱涨价的不规范行为；住房价格秩序更加规范，除政策性住房外，普通商品住房在上市销售前，必须到价格主管部门办理核价手续。

       政策空白：考量面目不同的“捂房”

      开发商要领取销售许可证，必须到物价部门核价；价格一旦核定，开发商就不得擅自突破；领取预售许可证而不及时销售的，房产部门将按规定撤销其销售许可证……南京市对房价的监管可谓环环相扣，开发商在这样的严密监管下似乎无空可钻。

       但是，南京楼市6月却出现一个新现象：领取预售许可证的楼盘比4、5月份有较大幅度减少，而按照规定，开发商投资额达到开发成本的25%就可以领取销售许可证。于是出现一个问题：对于那些投资超过一定规模、可以领取销售许可证的开发商来说，如果他不去领证，他完全可以长时间观望下去，也不会被认定为“捂盘惜售”而遭到处罚。这样是否会造成商品房供应紧张而导致房价上涨？

       南京市房管局负责人表示，在商品房供过于求或供求平衡的背景下，对申领销售许可证进行房屋销售的规定可以相对宽松；在供不应求的情况下，看来需要对申领销售许可证的时间进行一定的硬约束，以防范迟迟不领证的“捂房”嫌疑。

       南京市副市长陆冰表示，南京将加快推进国务院提出的建立低收入人群住房保障机制的各项工作，加大政策性住房建设力度。同时，南京也将继续通过规范市场、适度增加土地有效供应等措施，使房价保持在一个与居民收入增长相适应、较低幅度的增长水平。