8月17日，各家商业银行将按照要求上交房贷风险压力测试的结果。此时正值美国次级抵押贷款危机爆发，这个测试的结果将从某种程度上揭示中国房地产贷款风险程度，并为房地产贷款政策决策提供依据。

      6  成分水岭

     银监会7月特急文件，要求银行展开“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其提到进行个人住房贷款成数专项压力的测试。银行被要求模拟如果个人住房贷款成数下降到65%、60%、55%、50%的四种情况下，个人房贷的量和不良率等指标的影响。

    “分水岭在60%左右。”一家初步完成测试结果的商业银行内部人士说，从分析来看，贷款成数下降到6成，还可以接受，如果降到6成以下，就可能引发市场的动荡，进而冲击银行。

       按照他的分析，贷款成数在6成以上(含)的个人房贷，随着贷款成数的降低，不良率也呈下降趋势。不过他们却发现，6成以下的个人房贷，贷款成数和不良率之间没有明显的相关性，甚至，因为这个区间中的贷款，很大部分是因为银行审贷人员在审查审批中，对于信用等级低、偿债能力弱、抵押物状况不佳的借款人，往往核给较低的贷款成数，相反这部分人反而容易产生不良。

     因此，他认为，将贷款成数调至6.5成或以下，仍然有可能使得不良率提升。

     另一方面，大幅提高按揭贷款首付成数，不少人将没有足够的资金实力购房，从而造成房地产市场萎缩，有可能带动房价进一步向下调整。据他分析，但是如果下降到5成，银行的房贷业务将会大幅缩减，甚至出现负增长。

      另一家国有商业银行的内部人士说，他们的测试结果也大致相当，“不过，各个银行客户的贷款成数不太一样，可能有细微的区别。”

      贷款成数是对需求调控的重要手段。2005年，央行曾对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由当时的20%提高到30%。不过，当时并不搞一刀切。目前各大银行对于首付款基本上90平方米以下，20%以上，90平方米以上，30%以上。

       15%警戒线

       按照银监会的要求，各个银行还要模拟，房地产抵押品价格下跌10%、15%、20%三种情况下，银行的房地产开发贷款余额、土地储备贷款余额、个人房贷余额和不良率等指标发生的变化。

      “衡量风险的一个重要指标是，房价下跌是否出现抵押不足的危险。”一家国有商业银行上海分行的个贷部负责人说，比如，购房者按照房子评估价的80%获得贷款(抵押率80%)，如果房价下跌30%，则购房者就可能不愿意还款，贷款可能会出现不良，因此银行发放贷款时，抵押率越低，风险越低。

      记者未获得银行房地产开发贷款的抵押率情况，不过部分银行目前的个人房贷抵押率主要集中在60%-80%之间。

     “从个贷来看，房价下跌的警戒线大概是15%。”上述商业银行内部人士说，按照测算，如果房价下跌10%，不良率都会较大幅度的上升，不过下跌到15%以上，不良率提升将会更加迅猛。

      比如抵押率在70%-80%之间，房价下跌10%、15%、20%三种情况下，个人房贷的不良率将分别会提升到1.5%、3.5%和8%。而目前个人房贷的行业不良率大约是千分之五，优秀的银行不良率控制在千分之二到千分之三。

       上述人士说，贷款发放时间越早，风险越低。因此，随着个人住房贷款发放时间的先后，房地产价格下跌对他们的个人住房贷款的影响呈递增状况，其中影响最大的是2007年以后发放的个人住房贷款，尤其是抵押成数在70%以上的个人住房贷款。

      事实上，上海例行数据公布也显示，目前房贷的不良率的确在不断攀升。至6月末，上海中资商业银行个人住房不良贷款率0.85%，比年初上升0.06个百分点。住房开发贷款违约开始增多，至6月末，住房开发不良贷款率为1.79%，比年初上升了0.61个百分点。

     银行的出路

    上述报告仅是记者采访几家银行获得的测试情况，亦只能管窥中国银行业整体的抗压情况。

      对于风险压力测试的方法和过程，业内也有不同看法。这几个月相关商业银行都展开了紧锣密鼓的工作，一家股份制商业银行个贷风险管理部门负责人说，“因为是第一次做，难度还是相当大。”

    另一家股份制银行公司银行部副总则表示，这个测试还具有一定的局限性，一方面中国房地产发展历史较短，银行缺乏有效的历史数据作为参考，进而影响建立的数学模型和参数的设置，使得测试结果有所偏离。另一方面，单纯的凭历史数据得出的结论，并不能完全反映房地产发展的多方面规律，这也可能误导决策，“事实上，香港楼市下跌时，即使是贷款成数只有3成，都存在风险”。

    不过，他也承认，中国银行业现在处于两难境地。

      1998年全国银行发放房贷仅400多亿元，2007年房贷总额达4万亿元，接近美国房贷总量，七年间飙升100倍。国泰君安分析师伍永刚曾分析，据各行早前的年报可大致估算，开发性贷款约占银行贷款总额的15%-20%，个人按揭约占12%，估算流入地产业的银行资金占银行放贷总额的30%-35%。

      “现在银行处于进退维谷的境地。”上述股份制银行公司银行部副总称，一是房地产开发贷款和个人贷款存在着捆绑效应，如果限制开发贷款，必然也会限制房贷个贷的增长，另外，如果房价继续上涨，过早的收缩阵地，银行反而是失去了市场机会，踏空了楼市。

      他称，在这种情况下，房地产必然仍将是未来银行的一个业务重点，出路是银行必须开始考虑一些分散风险的做法和产品的多元化，现在他们已经开始研究将房贷从银行的资产负债表中分离，实行资产证券化的可能性。

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