小产权房以低房价吸引了众多的城里人。违法的小产权房能合法吗？违法的风险成本到底谁来扛？这个问题令很多人焦灼不安。
售楼小姐：
许诺背后暗藏玄机
“第一次来吗？看看我们的沙盘。”笔者走进南京雨花台区油坊桥一家小产权房售楼处，售楼小姐热情迎上来。“想看什么套型？一期的房子基本卖完了，只有二期的，均价4500元。过些天还得调价，每平方米涨100元。”
“你们是集体土地，能办两证吗？”笔者直奔主题。
小姐娴熟地把笔者引到告示台前：“我们已通过规划审查，手续办齐就是国有土地了，这里有批文。2009年底就能办两证。”
“办证的时间你们会写进合同吗?”笔者问。
“都写在合同里了。”小姐翻开合同样本，指着其中一条，上面写明2009年12月31日前办理两证，如办不了，每平方米退款500元。
一位曾操盘此类项目的业内人士向笔者解释了这些售楼“蜜语”背后的玄机。合同约定就是个“招数”：每家签约时间不同，就不会出现集体追讨的麻烦局面！至于那500元，开发商就没打算要，4000元已经有赚了。而所谓“办银行贷款”，根本不是常规的住房按揭贷款，而是拿你合法房屋做抵押办贷款，利率特高，银行没风险……笔者听得冷汗直冒。
被套业主：
无证房还是想脱手
壹城社区坐落于南京栖霞区经五路上。
以购买二手房为名，笔者向住户们打听情况。一楼住户老李忙把笔者拉进屋。他家110平方米，带个院子，种了菜，还打了井，冰着几个大西瓜，俨然一派田园生活。
“我们前年买的房，当时售价4000多块。最近卖的新房，要6000块了！但还是比周边的商品房便宜。”老李夫妻快言快语，“两证现在没有，开发商说两年内办妥，今年10月就能拿证。实在办不成，每平方米退700块。你自己住，没有两证也不要紧的！”
从老李家出来，笔者遇到另一位正在泊车的住户。他好心提醒：这里是集体土地建房，办不到两证，开发商倒是答应办，本来觉得有希望，最近查得紧，估计办不到了。
在隔壁兴都花园2号门，笔者向门卫打听有没有二手房卖。“要多大？几楼？”门卫掏出一堆纸条翻检起来……不一会儿，一位陈姓老太太急匆匆跑来，领笔者去看房。老太太一路小跑，一路推介：“这小区可好了，真安静，坐公交又方便，四五十分钟能到新街口！你看看这草坪多大啊？”她家门前空地长满了草，足有小足球场大。可这么好的住处，她干吗要抛掉呢？
政府声音：
两年办证没有依据
小产权房果真能“转正”吗？江苏省国土厅副厅长吴震强明确告诉笔者，集体土地建商品房不合法。去年，南京有一批集体土地建商品房项目通过了规划审批，有的开发商借此炒作，把相关文件贴在售楼处，承诺两三年内能办两证，让购房人以为其是合法的。规划许可只是从建筑上来讲的，有没有土地使用证，才是合法与否的前置条件。如果违反土地利用总体规划，小产权房就是通过规划审批，也不代表就合法。
吴震强提醒购房人，对购房者最大的保护是法律保护，而购买集体土地商品房不受法律保护。所谓买和卖，只是购房人和集体发生的关系，一旦被依法没收或拆除了，无法向政府要赔偿，只能找集体赔，即使这块地征收为国有，国家的补偿也只给集体土地成员。
大产权与小产权的区别（楼市名词）
房产权本来不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，不同情况下对大产权和小产权有不同解释。
第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。
第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。购买小产权房必须有当地户口，不能贷款，必须是全额付款。每月要交少量租金给国家。
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