近日，建设部、北京市国土局接连发布购房风险提示和停工停售禁令，“剑指”北京城郊违规开发、销售的小产权房。面对政府部门的 “暧昧提示”和 “仓促禁令”，社会公众心里不免有些疑惑：小产权房的“茁壮成长”并非一年两年，小产权房的隐藏风险也不是一天两天，为何直到今天形成“燎原之势”，政府部门才想起“发威问罪”呢？

　　自产自销打起擦边球

　　乡村小产权房自出现以来一度成为社会关注的热点。有人说它违法，有人说它不违法，还有人说它处于灰色地带。称之违法的理由是，根据我国法律规定，农民在集体土地上建造的房屋不得向本集体经济组织之外出售。而称之不违法的理由则是，法律并没有禁止“出租”农民在集体土地上建造的房屋。

　　那么，小产权房的交易到底是“出售”还是“出租”呢？近日，记者在调查了解北京几个小产权房产项目时，售楼人员都明确表示，他们这种小产权房“不办理产权证，但会有50年的租赁证明”。

　　“当然，这种长达数十年的‘租赁’与‘购买’商品房在使用上没有什么区别，或者说这种‘租赁’是一种变相的‘出售’，打了法律的‘擦边球’。”北京市德恒律师事务所律师王巍认为：“房子下面的土地是农村集体所有土地。按照法律规定，在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用。而即便土地的所有者和开发商一起将之开发成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’。没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，房屋的买卖只是买主和卖主之间的‘私下’交易，没有任何法律能够保护这种买卖后权利人的权利。”

　　采访中，一位售楼人员直白地告诉记者，小产权房的出现其实并不是什么坏事，它不但遏制了商品房不断疯涨的价格，还让买不起商品房的城镇居民住上了房子，而且让众多的农民直接分享到了土地增值和经济发展的成果。另外，对开发商来说，也是好事，因为他们得到了一个取得开发土地的新途径，而不再像以前那样必须接受地方政府的‘盘剥’。”

　　房价失控成就小产权房

　　“以前大产权3000多元，小产权1000多元的时候，我们的房子根本没现在好卖，现在我们的均价涨到3000多元，人们反倒抢着买，刚才来的那个律师就是看了‘负面’报道才来我们这儿看房的。”售楼的销售人员指着一位刚刚离开的背影告诉记者。

　　据相关部门最新数据表明，北京市四环路以内住宅期房均价达到每平方米13121元；四环至五环路均价突破万元，达到10616元；五环至六环路的均价也达到了7037元。而小产权的房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内商品房价格的25%至30%，这种价格的对比，让小产权房炙手可热。

　　“想买便宜房，就到农村去！小产权房能红火至今，价格便宜只是一方面，真正的原因是建了也没有人管、买了也没有人管！北京市小产权房的存在已有10余年了，明明是属于违规开发建设的房产项目，相关政府部门在10几年中都没有及时进行制止。直到小产权规模化以后，才发出风险提示和禁令问罪。政府究竟是确不知情还是不作为放纵，这事大家心里特明白！”一位去年刚在通州买了小产权房的王先生告诉记者。

　　多年从事房产销售的张女士告诉记者，北京市的小产权房是上世纪90年代中期陆续开始出现的。当时北京各界的名流是购买主力，多数是为了休闲和养老。2003年以后，随着中国房地产市场的升温，大规模开发建设小产权房的违规活动才真正开始。目前位于房山、昌平、通州、密云、顺义等郊区，已售和在建的“小产权”项目已突破1000万平方米。在北京440多个在售房产项目中，就有80个是小产权，占项目销售总数的20%左右。

　　九龙治水凸显管理难

　　“表面上看很多部门都在管，实际上是谁都没有真正管！小产权房的管理至少涉及国土资源部门、建设部门，还有农业部门和国家相关立法、执法部门，恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上！” 民盟中央法律委员会王心安委员对记者表示。

　　“以村为单位的销售主体，我们执法部门很难管理，村单位具有天然的主体合法性，干涉它，就是干涉它的主体合法性。另外从买方业主来说，我们没有专门制裁购买违规房屋的法律，所以对买卖双方来说都没法进行处罚。”采访中，一位在政府部门工作的李女士这样告诉记者。

　　政府强制拆除小产权房的事例北京市也曾发生过。2006年5月，北京市规划委在利用卫星查处违法建设过程中，发现房山区青龙湖镇青龙头村有违法建设项目。经核实，该项目在未办理任何立项、规划、用地、建设审批手续的情况下，共计建144栋别墅，占地300余亩，属于违法建设。2007年3月27日，相关部门开始实施拆除其中的85栋，剩下的59栋予以没收。

　　北京市德恒律师事务所律师王巍对记者强调：近年来，北京市郊区的小产权房大多是村委会或乡镇政府以旧村改造、新农村建设等名义，通过自行建设或与房地产公司合作开发后对外进行违法销售。建设部门完全可以理直气壮地去管理，而不是仅仅做出“风险提示”。因为建设部门无权管理非城镇国有土地上的建设行为，但有权管理违反《房地产管理法》的市场销售行为。不管这些小产权房的建设是否合法，但其对社会销售的行为是违法的。建设部门有权依法禁止这种对社会公开的销售行为和没收其所得。　

　　自建设部发出“风险警示”后，各地小产权房渐渐浮出水面。

　　北京：小产权房交易上涨

　　据了解，京城的一些大型中介机构已经停止接收小产权的房源。而据“链家地产”在门头沟、顺义、房山的门店了解到的当地二手房交易信息，今年前4个月，以上区域的小产权房成交量比去年同期上涨了两成以上。“停工停售”的消息传出后，虽然购买小产权房在法律上的风险暴露出来，但交易量并未受到影响，仍比较活跃。

　　小产权房主要集中在房山、通州、怀柔等远郊区，房价多为2000至4000元/平方米，价格低廉，非常诱人。位于于庄村的沁馥家园项目开发商、广明兴华房地产开发公司负责人表示，目前琉璃河等地区仍有大批的小产权期房在售。因为面积太大，不能说拆就拆，想要禁止很难。他预测说，已经建成的小产权房，未来恐怕也只能是保留下来。

　　笔者致电房山琉璃河某小产权项目销售人员，她告诉笔者，该项目仍在销售，而且，“建设部马上会有相关批复。像我们这样的大规模小产权项目不会有什么事。”通州区欣桥家园的销售人员则称，也许会以补交300至400元/平方米的土地出让金或其他形式使小产权合法化。

　　北京市建委有关人士日前也表示，关于现有小产权的处置政策很快就会有结果。而且，北京处置小产权的方式很可能会被外地借鉴。

　　深圳：过半人住着小产权房

　　家住深圳市梅林关外的业主谢小姐2003买了一套惠鑫公寓的小产权房，她在接受记者采访时表示：“当时买的时候也意识到了小产权的一些风险，但是考虑到有那么多人都买了，再说价钱便宜一半还多，也就没想其他的。就算政府要回收，我住个10年也够本了！”

　　调查显示：76%的人表示如果可能的话会买小产权房，在小产权房低价与高风险之间，有56%的被调查者选择了：“虽然有风险，但价格低，还是会购买”，对于已售小产权，持“补交地价款和税费转正”的被调查者占到了58%。由此数据可以看出：迫于高房价的巨大压力，很多购房者愿意铤而走险选择小产权房，已购小产权的业主也希望自己的权利能够得到相应保障。

　　谢小姐的房子是一次性付款买的，这看上去是“行规”。可有些也能像正常商品房一样贷款按揭的，据家住深圳市布吉青青家园的赖先生介绍，“我买的是一期，付款方式是以农村信用合作社贷款方式买的，利息比普通商业银行利息高，利息是国家规定最高的那一种，还有二三期，听那些业主说他们是在商业银行按揭的，通过开发商找的律师办个手续就可以了！我们所有的房子都只有绿本，没有正式的产权证。”

　　毫无疑问，小产权房买卖存在一定的风险，但仍然大行其道，据深圳市2006年住房的统计情况表显示，各种住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房29%，单位自建房14.7%，其他的都归在农民房占到49%。除了商品房和政策性住房，小产权房的比例是63.7%。也就是说，过半的深圳人住着小产权房。

　　天津：小产权房遍地开花

　　在天津，小产权房也颇有市场。据了解，在天津西青区大学城、王顶堤、东丽区华明镇、北辰区双街镇等地区均有小产权房在销售，并且不止近郊，远郊地区也有所分布，虽为星星之火，却有遍地开花之势。由于其价格相比同地段商品房每平方米至少低2000元左右，吸引了不少购房者的目光。调查显示，超过半数的人表示会考虑购买小产权房，主要原因是其房价低。可见，购房人对小产权房虽有疑虑，却也难抵挡低价的吸引力，且随着城市外扩趋势的进一步加快，是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20%。

　　西安：小产权房“隐蔽”进入规模化

　　在西安市北郊一楼盘工作的小薛最近有些愁眉不展，原因在于近日西安市掀起的整治小产权房的专项行动。小薛是这个楼盘的销售经理，而他负责的这个项目是利用村集体土地开发的，正属于被整治的类型。原先没有刮起“风声”的时候，销售业绩非常不错，而最近一段时间几乎没有出单，即使有客户上门看房，问的问题也比以前尖锐了很多，很不好“对付”。“看来这个月的销售任务完成不了了”，小薛无奈地说。

　　其实小薛所在的楼盘还算是好的，还没有遭到被强拆的命运。陕西亚东房地产有限公司开发的“学府新苑”项目就没有那么幸运，已经被相关部门强令拆除。以它为典型，近日，西安掀起了这股令小薛们郁闷的整治小产权房的专项行动，种种迹象表明，这次的整治有些“来真的”的意味。

　　如果按照政策的打击标准，“学府新苑”可能还算不上最典型的一个例子，起码从面积上它不是最大的。在西安，类似这样的小产权房非常多。据调查，这种在建和在售的楼盘起码在50个以上。这其中，既有两三座楼的小盘，也有规模在20万平方米以上的大社区。东郊浐灞河、长安区、北郊方新村、未央湖、白家口、鱼化寨、城西客运站等区域附近，是小产权房较为集中的地方，可以说城乡结合部的郊区是此类房子最适合的土壤。据不完全统计，这些楼盘的总建筑面积非常惊人，达到上百万平方米，如果说北京市的小产权房占到整个北京市场20%的销售面积的话，西安可能已经超过了这个比例。

什么是小产权房？（名词解释） 

    所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。

　　对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。

　　第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

　　第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

　　第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

　　第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

　　从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。

　　从住房形态看，一样是普通住宅。

　　从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

　　从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

　　从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。

关注民生 难题有望破解（相关链接） 

    7月12日，国家土地副总督察甘藏春在新闻发布会上说，对于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部自1999年开始，就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。

　　采访中，有专家告诉记者，国土资源部透露的信息，在农村建设用地上面盖起来的“小产权房”，有可能未来通过修改《土地管理法》等法律，以合法的形式予以确认。

　　而广东，则是中国最早以地方法规形式，对农村建设用地流转予以合法确认的省份。

　　2005年6月23日，广东颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，从2005年10月1日起，广东农村集体建设用地可以上市流转，但集体建设用地不得建商品房；村民出卖和出租住房后，不得再申请新宅基地。

　　2006年10月份，石家庄市也对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，并规定：居住在“城中村”集体土地上的村民，首次可办理房产证，并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。

　　2007年7月3日，重庆在打破二元障碍上跨出一大步：允许农地承包经营权入股，进行流转。

　　北京市今次叫停小产权房后，已经展开对全市小产权房情况的摸底调查，最终也将面临如何处置已建成小产权房的难题。

　　中共中央党校研究室副主任周天勇表示，可以考虑允许农民用自己的土地直接入股，直接出租，直接买卖土地的使用权，用来建设房屋。这样土地市场的供应结构就会改变，土地由寡头供应变成多头供应，形成了竞争性市场。“此外，直接入股直接买卖，也会省去中间很多暴利环节。成本降低了，房价自然而然就会下降。”

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