上海楼市房价涨幅重新抬头是众所周知的事。今年二季度以来，上海自住性、改善型需求有所释放，使得中外环线间的房屋销售异常火爆，部分区域甚至出现阶段性供求偏紧。然而，记者在查询房产之窗网提供的近三周热销楼盘时，却发现不少楼盘在近３月内撤消次数奇高，部分楼盘在某一阶段的撤消次数甚至和已签约次数并驾齐驱。看来，房地产这一宏观经济晴雨表，正在遭受人为扰乱。

　　楼盘越热退货越多
 
　　近三月中，撤消率过三成

　　据房产之窗网提供的住宅销售面积排行榜显示，近段时间，南汇美林小城、闵行上海康城、普陀逸流公寓、徐汇中海瀛台等近１０个项目都属于住宅销售ＴＯＰ１０中常“露脸”楼盘。

　　记者查询网上房地产数据，南汇美林小城最近一张预售证中的数据显示，从今年５月份开始大规模热销，每月签约套数达１８０余套，与此同时，该项目自５月以来，合同撤消次数（含预定）也不低，月均近６０套，撤消率为３３．３％。另一个ＴＯＰ１０常见楼盘杨浦海上海新城，７月签约房源约２００套，撤消合同次数（含预定）近４０套。其中７月份一个月签约１６套，撤消次数（含预定）就达１５套，当月撤消率达９３％。

    普陀区内环以内的热销楼盘，近几月来住宅销售撤消合同次数也相当高，逸流公寓二期今年曾经历排队抢购局面，可抢到手的房子，却也有不少人“退货”。网上房地产显示，５月以来，逸流公寓二期签约房源４００余套，撤消合同次数１６０余套，撤消率为４０％。

　　价格涨得快，撤消跟得紧

　　闵行区的上海康城最近一张住宅预售证数据显示，７月份该项目签约２５０余次，撤消合同次数（含预定）１２０余次，撤消率近５０％。其新一批推出的房源涨势也很猛，从原来的５０００元／平方米涨到了８０００元／平方米。

　　徐汇中海瀛台５月至今签约房源２７５套，撤消合同次数（含预定）７０余套，其中５月份一个月撤消次数（含预定）就达６４套，房价也从１１０００元／平方米涨到了１５０００元／平方米。

　　苏州河边精装修楼盘泰欣嘉园，虽然没有遭遇排队抢购，但价格却涨得厉害，从原来的１７０００元／平方米涨到了２１０００元／平方米，５月以来签约房源约１７０套，撤消合同次数（含预定）５０余套。其邻居新湖明珠城自５月以来，同样有着３０％左右的撤消率。数据显示，５月至今，新湖明珠城签约房源约１７０余套，撤消合同次数（含预定）同样达到５０余套。

　　专项检查近乎作秀

　　楼盘买卖合同撤消率居高不下，并非上海市房地局的“不作为”。上海有７个楼盘曾因签订虚假合同，涉嫌哄抬房价而被封盘。上海房地局的法律依据在于《价格法》第１４条限定的“捏造散布涨价信息”行为，可以“没收违法所得，予以警告，并处罚款，情节严重的可以责令停业整顿，或者吊销营业执照。”

   房地局打“老虎”

　　６月初，上海市房地局曾放出消息称，为进一步加强房地产市场秩序专项整治工作，开始对涉嫌虚拟交易的３个商品房项目的开发商和有欺骗消费者的一家房产经纪公司进行专项检查。其中就包括上海楼市中最大的“老虎”汤臣一品。另外还有两个知名楼盘“经纬城市绿洲”和“嘉和国际大厦”。而“打老虎”的理由就是这几个楼盘撤消率奇高，有虚拟交易、囤积房源之嫌。

　　据房地局提供的资料显示，汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司开发的“汤臣一品”商品房，２００５年１０月开盘，挂牌均价为每平方米１１万至１２万元。开盘至今，网上显示签约３套、签订定金合同３套，同时，网上撤消３套定金合同，撤消率列全市所有在售楼盘前列。上海家和置业有限公司开发的“嘉和国际大厦”，２００７年３月开盘，但总共２７６套商品房内，家和公司通过预售方式内部保留２０４套商品房，因而有虚拟交易、囤积房源之嫌。上海经纬置地有限公司开发的“经纬城市绿洲”Ａ地块一期商品房，自２００６年１０月开盘至２００７年２月，共撤消房地产定金合同３０４次，撤消率奇高，也有虚拟交易之嫌。

　　只是敲山震虎？

　　受到房地局的“关注”，汤臣一品再一次被推上了舆论的风口浪尖，但这一浪打来，却没有压倒汤臣一品的房价，应该说，没有给汤臣一品造成实质性的影响。在汤臣一品的工作人员非常坦然地向媒体表示“我们一定会积极配合调查”至今，已近２个月，房地局方面仍旧没有向媒体透露一丝关于调查结果或者是处罚方案的消息。调查期间，网上房地产显示经纬城市绿洲在去年９月底推出的１８３套房源暂停销售，其他房源正常销售，数据显示，６月份该项目签约套数１１６套，撤消合同次数（含预定）２６次，７月份签约５０套，撤消合同次数（含预定）７次。

　　一方面对于高调进行的调查，老百姓迟迟没有看到下文；另一方面，部分被调查楼盘的撤消率依旧不低。看来，调查效果似乎不尽如人意。但某个业内人士认为，房地产市场整顿兹事体大，对国民经济更是牵一发而动全身，因此，此次针对汤臣一品展开调查的意义，仅在于敲山震虎，借此机会警告正在或正准备在销售过程中“动手脚”的开发商，希望他们适可而止。

　　封盘、罚款奈我何

　　实际上，“网上房地产”推出之初，也碰到了“可售房源不卖”、“订立虚拟合同”等一系列问题。为此，上海市出台了多项措施，及时进行查处。其中，上海威逊置业有限公司、上海张江信息安全产业发展有限公司、上海耀海房地产开发有限公司及代理销售商上海世恒房产经纪咨询有限公司、上海欣逸房地产发展有限公司、上海世茂房地产有限公司等六家公司的合同网上备案不规范行为，被责令立即整改。但是，从处罚影响和市场动向来看，政府的惯用手腕——“封盘、罚款、吊销营业执照”已不足以起到警示作用。

　　封盘＝捂盘

　　“虚假销售、囤积房源、捂盘惜售……”这类在上海市民眼中异常熟悉的字眼，确实很容易让人回想起３年以前的那个近似疯狂的楼市。当然，开发商也很难忘记这些词汇所能带来的巨大利益。“我们还盼着被查呢，被查了就可以封盘一段时间，这段时间，房子一月一价，能迟一点卖，那赚到的就是钱啊！”关于违规操作将会受到的处罚，一位不愿意透露姓名的开发商显得有些灰色幽默，“我正苦于找不到名正言顺的捂盘方式。”

　　相关数据显示，近两个月以来，上海房价呈小幅上涨态势，上半年新建商品住房价格同比上涨０．３％，累计环比增长１％；存量住房价格同比上涨０．７％，累计环比增长１．５％。当然，对全市均价的描述，已经很难说明目前上海部分优质区域房价迅速上涨的现状。一家机构的地产数据监控分析师表示，过去两个月以来，上海房地产市场的价格调整频率之快令人咋舌，某楼盘在一周之内就可以出现几次价格调整，而这种调整几乎都是直线向上的。虽然说影响房价的因素有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定中国房价涨跌的关健，仍旧是供给与需求的关系。只要市场表现出供小于求的态势，房价将会更加迅速进入上升通道。此时的开发商已经被时间差带来的巨额利润蒙蔽了双眼，真可谓是“封盘调查、罚款了结能奈我何？”

   处罚不是祸

　　“紫罗兰家苑”事件在上海曾成为轰动一时的房地产开发商违规操作的新闻。“紫罗兰家苑”位于杨浦区延吉中路，预售时间本来应该是２００４年６月，但早在２００３年９月到１２月，开发商上海永锋房地产公司就在尚未取得预售许可证的情况下，擅自预售商品房。对外预约售房，前后共签订５７７份预约书，每份预约书收取８万－１５万元不等的预约款。

　　２００４年６月２６日凌晨零点到７点，开发商在一夜之间售出房屋５７７套，占全部可售房源的９８％。２８日，市房地资源局就“紫罗兰”商品房项目违规销售投诉进行了专题研究，决定即日起对该商品房项目进行执法检查，由市房地资源执法监察总队、杨浦区房地局联合对该商品房项目的销售情况进行全面的调查取证。当时，对该商品房项目实行全面监控，市房地产交易中心暂停该商品房项目的预售合同网上备案和登记手续，已经网上备案和登记的预售合同，暂停注销、变更；区房地产交易中心暂停办理预告登记手续。经过查实，上海市房地局决定，没收其非法所得２２０余万元，并罚款５８万元；销售商申润公司也被罚款３万元。

　　此次处罚决定给开发商带来的损失，约在３００万元左右。但恰恰是这次封盘，给“紫罗兰”开发商带了前所未有的天赐良机，“据我所知，正是这几个月的封盘时间，让开发商在后面的销售中赚到了几个亿。”这位不愿意透露姓名的知情人士表示，２００４年正值上海楼市趋向疯狂之际，几个月的时间，房价就会有翻天覆地的变化。看来对于目前的楼市弊病，或疏或导，开发商都不一定会吃苦头。

　　难点在于查实

　　推脱，是生意人的强项。在热销楼盘合同撤消率过高的研究之中，记者曾以购房者的身份致电多家楼盘售楼处，售楼小姐的普遍回答都是“客户付了定金，却没能在规定时间内赶回售楼处支付首付。”

　　开发商清一色认为撤消率过高要归咎于客户的“不负责任”，记者不禁咋舌于购房者的潇洒——辛苦排队抢到的房子，而且还付了不能退还的几万元定金，怎么可能有这么多人说退就退了？究竟撤消率过高的问题在哪？想来，也只有开发商自己知道了。

　　从上投老鼠仓事件和王石夫人的风波中，我们看到了股市相对于楼市的信息公开和透明。从根本上看，最后决定着中国房价涨跌的关键，仍将是供给与需求的关系。供求关系一旦被人为操作，市场轨迹自然也会步向另一个方向。而事实上，网上房地产显示大批量撤消合同的数据，客观上反映的，其实就是住宅新房供不应求的假象，从而间接起到哄抬房价的作用。可以看出，若不下重手制止楼市中躁动的不安因素，上海的房价可能还会风雨兼程，冲向泡沫的顶峰。

　　上海市房地产交易中心一位负责人透露，下一步，上海市将继续加大对房地产市场整治力度，重点是加强商品房预售管理，加强对预售方案的审核，加强对热销楼盘的销售跟踪监管。同时，上海还将组建一支专门队伍，加强对销售秩序的监管，依法加大对房地产开发企业和中介企业利用虚假合同进行虚拟交易、囤积居奇、哄抬房价、扰乱市场秩序等违规行为的查处力度。“发现一家、查处一家，决不姑息。”这位负责人坚决地说。但专家认为，目前市场情况下，彻查并不现实，但若抽查却不重罚，等于“作秀”。

　　基此，有三贴猛药可供有关部门参考：

　　猛药１：对全市新房住宅销售进行抽查，查实违规操作的，违规撤消一套没收一套。

　　猛药２：对全市新房住宅销售进行抽查，查实违规操作的，违规撤消的该套房源，由估价机构估得成本价，并由法院负责公开拍卖，拍卖所得成本部分归还开发商，利润部分充公。

　　猛药３：对全市新房住宅销售进行抽查，查实违规操作的，采取最强硬手段——以１罚１０，违规撤消一套，随机没收十套。