资金周转对房产投资者意味着财富的最大化。 如今，“房产变现”需求群体迅速扩大。各银行也相继推出“循环授信”等房贷产品吸引此类投资者，实现资金反复多次使用。

　　“循环授信”作抵押 深发展、建设银行满足融资需要

　　A“循环贷”

　　“循环贷”是深圳发展银行首推的一种个人住房循环授信业务，是指客户将商品住房抵押给银行，就可获得一定的贷款额度，在房产抵押期限内客户可分次提款、循环使用，不超过可用额度单笔用款时，只需客户填写提款申请表，不用专门再次审批，一般1小时便可提取现金。

　　“循环贷主要有四点好处：一是使客户固定房产流动起来。二是满足了客户各种期限的融资需要。三是为客户提供了方便快捷的融资渠道。四是贷款一般可享受住房按揭贷款的优惠利率,周转、理财两相宜。”深圳发展银行北京建国门支行零售部负责人马贺说。

　　小编分析：一套市值100万元的商品住房,最高可申请80万元的贷款使用额度。当房子现值到达200万元时，古先生最高可获得160万的额度使用空间。但每次支用可用额度＝贷款额度-额度项下未清偿贷款余额，即以前已清偿地贷款本金可以循环再支用。即假设古先生现只还清了50万，就按照50万元的80%来重新计算使用额度，即40万。

　　B 个人住房最高抵押贷款

　　该款产品由建设银行推出，最高额度为住房价值的7成，最长期限为30年。在授信额度内和有效期间内(30年以内)，可任意选择贷款额度和贷款期限，可随时提前还贷，随借随还，循环支用。

　　小编分析：假设古先生年初把这套房向建行申请了个人住房最高额抵押贷款，银行审批给他贷款额度140万元，有效期10年。银行告诉古先生，从2007年1月1日至2017年1月1日，假如古先生在这段时间向银行支用了三笔贷款，第一笔购买住房，第二笔购买汽车，第三笔用于临时资金周转，则古先生这三笔贷款都是以这套住房作担保，但房屋抵押手续只需办理一次，以后每次支用一般不需另外提供担保。

　　他这笔贷款还可循环支用。例如他2007年1月发生第一笔支用购房款140万元，2008年1月想购买一辆汽车，假设第一笔贷款已归还一部分本金，此时贷款余额100万元，那么古先生此时的最高可支用额＝140万元-100万元＝40万元。到了2010年1月，古先生因为做生意，急需支用一笔款用于临时周转，如果前两笔贷款余额还剩80万元，那么古先生又可支用140万元-80万元＝60万元。而且古先生还可根据自己的实际情况为每笔贷款申请长短不同的期限，如3年、5年等。

　　光大推个人房屋净值贷款 放宽抵押贷款用途限制

　　“房屋净值贷款”是由光大银行新近推出的。“它是以房产作为平台的一种业务打包产品。”光大银行私人业务部个贷部负责人肖英男说。

　　房屋净值贷款实际是一种以房产作为抵押物的贷款。据笔者了解，它的业务又不仅在此。可在贷款的同时，实现融资。

　　“其中多种贷款均可选择固定利率，房屋八成价值可供盘活。”肖英男表示，这是此产品的一大亮点。

　　该行相关负责人表示，此项产品最大的亮点是，其贷款用途不再局限在单纯的购房业务上，借款人可以根据银行认可的住房或商用房作抵押或作最高额抵押，向银行申请具有“合法用途”，如购车消费、综合消费、个人经营、控制私营企业的流动资金需求等方面，这类贷款的期限最长由5年调为10年。

　　小编分析：以古先生为例，如果评估后的房屋现值为200万元，那么她可以获得最高160万元的贷款额度。像古先生在可用授信额度内(160万元)，在解决了例如买车等的需求后，往后有装修等需求时还可以循环使用这笔贷款，这其中节省了抵押费、评估费、律师费、公证费等多项费用。

　　“转加按”是实现房产变现的有效方法

　　除了房产抵押类贷款能做到“房产变现”外，“转加按揭”贷款也是一种有效的变现手段。

　　继如深发展银行、工商银行、华夏银行等中资银行陆续推出“转加按”业务，如今外资银行也加入此行列。花旗银行近期宣布推出转加按揭贷款。

　　简单来说，转加按揭贷款是指如果客户手中的房产升值，就可以向银行申请更高额度的贷款，最高可达房产现有评估价格的70%。这种贷款可用于综合消费、留学教育、汽车贷款、房产装修、新房屋购买、中小企业流动资金方面的融资需求。此外，客户可以随时按需提领，动用部分的资金才会计算利息，不动用部分则完全免息。

　　小编分析：例如，古先生买房时向银行贷款70万元，而到现在还剩余50万元贷款没有偿还。现在该套商品房已升值至200万元，那么如果古先生申请花旗转加按揭贷款，贷款额度为房产新估价格的70%，那么他可获得的新贷款额则为90万元(200万元×70%-50万元)。

　　专家提示：直接做房产抵押或转加按 变现最快捷

　　“由于循环受信贷中，每次支用可用额度＝贷款额度-额度项下未清偿贷款余额，即以前已清偿地贷款本金可以循环再支用，只要额度项下每一笔贷款总余额小于或等于贷款额度。当然，银行也会综合考虑借款人的还款能力等情况核披，借款人并非一定能支用到最高可用额度。”马贺说：“所以这种循环类抵押贷款适合升值空间有限的房产。”

　　他认为：而对于变现要求迫切和房产升值空间大的人群，直接做房产抵押或转加按揭是较有效的办法。

　　肖英男说：“首先要对自己的经济情况进行分析，是希望增加资产的流动性，还是想省息并在此情况下选择最适合自己的产品。毕竟，房贷产品‘没有最好的，只有最合适的’。

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