变幻莫测的楼市，刺激了众多“炒家”　

“炒房”比“炒股”更火　

      深圳三成多住房，得到产权证半年就转手；近三成住房，三年以上转手

     炒房的收益能超过股市吗？它是否比股市更具有“高强抗风险性”？深圳一“炒房”客的想法显然颇具代表性：“虽说楼市也有政策风险，但毕竟房产是实物资产，即使楼价跌了总还是有个房子在。而股市的政策风险太可怕了，你可以一夜暴富，更可以一夜成为穷光蛋……”在为期两周的采访中，记者了解到，有不少股票市场的投资者都萌生了重回楼市的想法。

    三成新房半年易主

     按照官方统计数据推算，深圳前五个月的平均房价上涨了近20%，那么理论上投资性购房的平均收益率应在15%至20%左右，况且这只是不到半年的时间。如果下半年深圳房价依然涨幅可观，那么房产投资的账面收益应在30%以上。事实是，理论数据远比不上真实情况，以景田片区一栋独立大厦的100平方米住房为例，2007年1月份单价在1万元左右，6月份已涨为1.4万元，收益可达40％！

      据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，深圳市发放产权证后半年内就转手的住房，占住房总套数的30.31%；得到产权证后3年及3年以上转手的住房，占住房总套数的28.11%。这表明，深圳住房转手速度很快。房市的高“换手率”，反映了“炒房一族”的狂热。

      转手越快赚钱越多

      记者上周以“买家”身份，接触到一位炒楼“高手”。当时，地产中介答应让记者看一套位于景田片区的105平方米的房子，售价仅1.3万元/平方米，比市场1.4万元的均价低了不少。记者表现出心动，但是中介一会说“业主出差”，一会说“租户不在家”，一会说“业主从外地回来送钥匙”……总之，以各种理由，让记者看不了房。一个星期后，中介终于说实情，原来，这套房子的业主是个职业“炒家”，他的尾款还未付清，房产证与上个业主还没过户。等过户之后，才能让记者看房。也就是说，这位“业主”还未成为真正的业主，就急着寻找“下家”了！

      据中介介绍，买卖二手房从交易到过户完成、到银行放款，总过程需要45天到50天。如果一手业主红本（房产证）在手，完成交易更快，只需30天左右。买家交完定金（房款的10％）后，按揭的首期款在10天内要交付（三成按揭首付，除去定金后买方要付的就是中介所称尾款）。这片住宅在一个月前均价是1.2万/平方米。以此推算，这套房一个月前售价最多不过126万元。“高手”要先付定金12.6万元，加上佣金、契税、印花税大概要付57000元。之后，从银行贷款7成，首期款37.8万元，10天之后就要付尾款25.6万元。前后相加，“高手”共付43.5万元。待转手一卖，这套房子升价到136.5万元。再等45天至50天后，银行放款，该“高手”就赚了10.5万元，利润率达到25％。

      虽然从价格上来说，该套房子涨得并不多。但据地产中介介绍，这类职业“炒家”和普通卖房者不同，他们要的是时间。因为政策和市场的不确定性，转手越快越好，利用时间赚取最大利润，最怕的就是房子被“捂”在了手里。

      三部分人组成炒家

     这么多的“炒房”者，究竟是从哪儿冒出来的？深圳资深地产人士袁照沛告诉记者，从深圳炒房者的构成看，大致由三部分人组成：一是深圳本地人，尤其是从股民转为“炒家”的这部分人，深圳楼市这几年上涨速度很快，深圳本地人对此感同身受。“买楼肯定升值”，成为大部分深圳人的共识；

      二是长三角“房地产热”过后南下转战的江浙人。这些人有“炒楼”的经验，并且资金雄厚，有人出手极其豪绰；上海近两年大力调控房价，已让“炒楼团”无钱可赚，遂南下广东新开战场。

     三是香港的“过江龙”。这类资金比较隐蔽，一般不以自己名义买楼。大多是以亲属的名义甚至“二奶”的名义买楼；而一些香港机构则通过内地分公司，大手笔购楼。

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