嘉宾：刘洪玉（清华大学房地产研究所所长、教授、博导）

      龚丹韵：龙永图近日说，人人都想买房的观念是错误的，美国也不过三成人群买房，实际拥有住房的人并不多，大部分中国人应该在相当长的时间内解决租房问题。一石激起千层浪。您怎么看？

      刘洪玉：究竟买房还是租房，不仅仅是一种单纯的、追求经济利益最大化的结果。住房自有化率(自住房比例)，与传统文化偏好、经济发展水平、住房供给状况、购买和租赁价格、税收政策、社会保障制度等许多因素相关，国与国之间，随国情的不同也会有很大差异，彼此没有太多参照性。

      以美国为例，其住房自有化率水平近40年来稳步上升，2006年达到了68.8％，在西方发达国家中也是属于比较高的，因为美国政府一直通过各种政策，如“美国之梦”计划，鼓励居民拥有自己的住宅。对我们来说，固有的“有土斯有财”理念，使中国老百姓偏好买房。加上目前住房保障水平较低、转型期社会变化速度很快，人们对未来有一种不确定感，也会增加买房倾向。所以，中国的住房自有化率原则上高于国际平均水平，不能笼统地说“想买房的观念是错误的”。

       龚丹韵：租房和买房两种行为，对房地产市场波动的影响有什么不同？

       刘洪玉：买房者可能同时具有使用需求和投资需求，而租房者只具有使用需求，所以买房行为对住房市场波动的影响会稍大一些。当然，这两者又是密切关联的，没人买房也就没人能租到房。除非是政府或企业建设大量的住房“只租不卖”。但从国外发展的经验来看，政府建设并持有会逐渐演变成巨大的财政负担，企业建设并持有又会因为资金周转慢、收益不稳定、管理成本高昂等原因而应者寥寥。即便许多国家政府通过各种政策鼓励企业这样做，所建设的房子也主要用于廉租房领域，用以保障低收入群体。私人住宅出租才是出租房的主要来源，普遍占全部出租住宅的70％以上（中国香港的公屋是个特例）。

      龚丹韵：有一种观点认为，提倡租房，是因为无论政府怎么稳定房价、挤出泡沫，也不太可能让所有中低收入人群都买得起房。真正解决“人人有其屋”的民生焦虑，舆论或许不能全都放在“降低房价让人买”上。

      刘洪玉：稳定房价、应对泡沫更多是经济问题，中低收入人群住房更多是社会问题，经济政策和福利政策在解决楼市问题上确实应该分开对待，不能混淆。

     住房市场和非市场的界限划分，主要属于公共政策范畴。换言之，并没有教科书式的死标准，而是根据现实的公共住房需求和政府公共资源投入能力来确定。公共住房政策的目标是“人人有适当的住房”，“人人”的范围很大，需要划分许多的层次，不是一个简单的“保障线”就能解决问题。理想的做法是，先摸清中低收入群体的基本住房“需要”，按急迫程度排序，再分析政府“可能”投入的公共资源，由民主决策机制来决定究竟投入多少资源、满足多大范围需要，形成各城市的“住房保障计划”和“住房支持计划”之后，交给政府去实施。为此而设计的政策工具和手段，是多层次、多渠道的。保障层次上有廉租房，扶助、支持层次上有经济适用房，每个层次中还可以进一步细分；供给渠道上，可以由政府、单位、非营利机构提供住房，也可以由公共部门与私营部门合作来提供；支持手段上有公共住房金融、税务优惠、土地供应等方式。

      程序这么复杂，对中国来说，显然不可能一步到位。放眼全球，发达国家或地区的公共住房政策，也都有一个发展和演变的过程。在这个过程中，政府承担的公共住房责任和参与力度从大到小，参与方式从直接到间接，补贴方式经历了供给者补贴为主、供给和消费补贴并存、消费者补贴为主的演变。

       龚丹韵：各国各地区的公共住房体制，可谓五花八门、不尽相同。怎样的模式更符合我们的国情？

       刘洪玉：鉴于中国有自己的国情，任何一种境外模式都不可能适用。只是，比较好的“他山之石”多少都有一些共通的地方可资借鉴。比如说，住房保障是政府重要而长期的责任，应该有持续、稳定、可靠的财政资金投入；住房问题涉及面很广，包括土地、财税、金融等多个方面，这就意味着住房政策不仅仅是建设主管部门一家的事儿，也要其他相关部门的配合和协调贡献；再者，投入多少，应该充分发挥人民代表大会的公共决策职能。

     龚丹韵：事实上，廉租房、经济适用房等手段我们也频频出击，却形同鸡肋，有人认为公共住房体制不见大效，已经不是钱的问题，而是财政支出的优先次序问题。

     刘洪玉：我们还是一个发展中国家，政府财政收入虽然连续大幅度增长，但要解决的远远不只是一个住房问题，教育、医疗、社会保障；改革、发展、稳定；构建和谐社会和实现又好又快的增长等，都需要公共资源的投入。但是，保障性住房（廉租房）应该排到政府财政支出的优先位置上。

       至于经济适用房处于进退两难的尴尬境地，这不是必然而是人为。如果像有些人设想的那样取消经济适用房，住房保障主要面向廉租房，结果会是什么样子呢？我个人始终支持将经济适用房作为政策性住房的重要类型，为中低收入家庭购买自住房提供机会。一般来说，城市规模越大、房价水平越高、社会保障体系越完善，买房比例就越低。从我们的研究结果来看，类似北京这样的特大城市，保障性廉租房应该覆盖收入分位线在10%～15％以下最低收入群体，支持扶助性的经济适用房类住房应该覆盖收入分位线在35%～40％以下的低收入和中等偏低收入群体。其他城市，随城市规模的减小可以适当缩小覆盖范围。

      目前我国住房市场上面临的矛盾，部分原因是政府在住房上的责任退出速度过快所导致的。现在强调要发挥政府的作用，建立多层次的住房保障体系，正是对过去商品化单一改革方向的一种调整。大力推行公共住房保障体制，操作层面最关键的，首先是要有法可依，如果《住房法》是中长期立法目标，至少《住房保障条例》应该纳入近期立法程序；其次就是要摸清住房保障需求量到底有多大，到底需要多少公共资源投入；再就是要健全管理机制和管理队伍。住房保障是个大事，公共资源的公平分配和高效率使用也是大事，相应的行政管理成本，必须舍得支付。

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