开发商等既得利益集团鼓吹房价上涨的声音从来就没有停止过。此前地产大鳄任志强先生抛出了“历史证明所有的房价永远都是上涨的”名言，最近一段时间鼓吹房价要持续大涨10年、甚至20年的声音也是不绝于耳，眼下房价的走强给了这些鼓吹者更多的底气和信心。对于这些预言的正确性姑且不提，如果房价再持续大涨10年乃至20年会发生什么呢？

　　今年4月份，深圳、北京新建商品住房销售价格同比涨幅超过了10％。到了5月份，深圳市商品房成交均价达每平方米14223元，比4月份上升22.86％，该市5月份商品房成交均价比2006年全年平均房价（9384元／平方米）上涨了51.57％。

　　这种涨幅是惊人的。莫说一个月涨幅超过22％，就是把一年的涨幅固定在22％的水平，倘若持续10年，以深圳市商品房每平方米1.4万元的均价为基数来计算，2008年房价将达到1.7万元/平方米，2009年2.1万元/平方米……10年后房价每平方米将达到8.38万元，买一套120平方米的商品房需要1005.6万元———满大街都是“汤臣一品”了。世界银行专家认为，合理的房价收入比为是4-6，即使以最高值6年来算，一个三口之家每个月收入达到13.97万，并且不吃不喝才能在合理年限内买得起这样一套商品房。

　　当然，每年22％的涨幅是不能让那些鼓吹房价大涨10年、20年者满意的。倘若把深圳市2007年商品房成交均价与2006年的全年平均房价相比，涨幅估计会超过50％，因为截至5月份涨幅与2006年相比就已经达到了51.57％，何况还有7个月的表现机会？假如房价按照每年50％的速度持续上涨10年，那么，2008年深圳房价将达到2.1万元/平方米，2009年达到3.2万元/平方米……10年后深圳市的房价平均每平方米将达到53.82万元，买一套120平方米的商品房需要6458.4万元，一个三口之家平均月收入达到89.7万元，且不吃不喝才能在合理年限内买得起这样一套商品房，而现在贵得令人咂舌的“汤臣一品”比10年后的经济适用房还要便宜得多。

　　如果房价按照上述速度持续上涨十年，那么，能买得起住房的只能是少数亿万富翁和一些年薪上千万的高管，现在的白领阶层也将面临无家可归、露宿街头的窘境。当绝大多数人都因买不起房而被排挤出市场之外的时候，市场将失去效率和公平，社会将失去最起码的温情。这只会导致两种结局：一是房市崩盘，房价在泡沫的破灭声中现出本来的价值。二是社会动荡。甚至可能两种情形一起出现。

　　假如收入也保持与房价同等的速度上涨，一个家庭的月收入达到十几万甚至几十万元，那么，我国的通货膨胀会达到什么地步呢？这不难想象。房价的上涨并不是孤立进行。经济学中有一个比价复归因素，即具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。如果房价连续上涨将带动其他商品一起快速上涨，通货膨胀将变得狰狞可怖，经济危机将难以避免。实际上，今年CPI的快速上涨就与房价涨幅过快密切相关，虽然房价涨而租金并未保持同步上涨———这也从一个侧面反映出房价上涨很大程度上乃投机所致，但比价复归因素在无形中对食品价格的上涨起了推动作用。换句话说，食品涨价只是表象，真正拉动CPI上涨的幕后“黑手”是快速上涨的房价。

　　如果房价上涨持续10年，在收益预期相对确定的情况下，热钱将通过各种途径涌入，房市将成为投机者的天堂。同时，官商勾结可能愈演愈烈，腐败将对房价上涨推波助澜。住房这一民生问题将给民众带来更刻骨铭心的痛。人们为了买房将把绝大部分收入存入银行，这种预防性储蓄将达到空前严重的地步，人们的消费欲望将被压抑，拉动内需将变成根本不可能完成的任务。

　　如果房价上涨持续10年，独生子女一代不仅面临着巨大的购房压力，还将面临着同时赡养两个家庭老人的重担，这无疑将成为这一代人的不可承受之重。同时，住房将从工具变成目的，成为人们的理想和奋斗目标，年轻一代的创造力将被牢牢绑架在住房的车轮上。人们的生活将不再轻松，笑容将被忧愁驱赶殆尽，沉重和无奈将主宰人们的精神家园，真的到了那个时候，即使勉强能够买得起房，我们除了住房还能有什么？

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    楼市观察:鼓吹房价上涨十年具有很大的危险性

     6月4日，《新快报》刊发了一篇《人口结构可能令房价涨十年》的评论，文章指出：今年全国普通高校招生报名人数首次超过1000万，创历史新高。6-10年后，这些人都将进入婚嫁年龄，而且随着中国的城市化进程，这些人中的绝大多数今后都将集中在中国的城市中，从而支撑着中国房市的需求。其结论是：未来十年之内，“房价要想下跌，除非中国政府有回天之力，也许你不相信，但是现实将会告诉你”。

    这种鼓吹房价上涨十年且政府无回天之力让房价下跌的论调，具有很大的危险性，它在客观上起到的效果是：从另外一个角度促使政府放弃调控房价的努力，以维护开发商等既得利益集团的利益。

　　人口结构的确可以影响房价。比如日本，二战后它的人口出生率一度达到33%。，当这批婴儿长大成家后，必然造成住房需求的增大，推动房价和地价的上涨。因此，日本从上个世纪70年代开始房价持续大幅度上涨。但随后，随着经济的发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，一直下降到10%。以内。等这批婴儿长大成家后，对住房的消费需求也呈下降趋势，因此，日本房价从1991年后开始持续暴跌，这其中有日本房地产泡沫骤然破灭的因素，也有人口结构发生改变的因素，或者说，人口结构的变化加快了日本房市泡沫破灭的步伐。

　　现在我们看中国的情况。从上世纪五、六十年代开始，由于政府鼓励生育，我国人口出生率一度达到40%。以上，一直到1982年国家实行计划生育政策以后，人口出生率才开始下降。当六、七十年代出生的人成家后，就成为对住房的最直接需求者，推动着房价的上涨，我国房价自上世纪90年代末开始上涨与此有着直接的关系。

　　但是，这种情况正在悄然发生变化。假设1982年以后出生的孩子在27岁左右成家，那么，他们对住房的需求旺盛期大约在2009年前后充分释放出来，参照日本的情况，当这些独生子女接替70年代人的接力棒，成为住房的需求者，那么，他们对住房的需求其实是处于下降轨道中的，最显而易见的道理是，多子女消费时代过去了，消费需求总量将减少。

　　《人口结构可能令房价涨十年》作者犯下的一个错误是，把高考人数的逐年增加等同于年轻人数量的增加，进而得出住房需求增加的结论，实际上，高考人数的增加与此并没有直接联系，现在高考的人数增加其实与高校扩招有关。我国刚恢复高考时，参加高考的人数只有30多万人，你能说当时的年轻人少吗？而且，我国自2001年取消了高考考生年龄和婚姻的限制后，各个年龄阶段的人都可以参加高考。

　　更重要的是，这位作者忽略了一个极其重要的因素，即住房的存量。独生子女成家后，双方父母的两套乃至多套房屋将在未来某个时间留给他们，假设他们留下一套自住，而把剩余的住房推向市场，那么，就会增加市场中的住房供应量。事实上，随着多子女时代消费的结束，一个住房存量释放的时代将随之到来。房价在供应量增加而需求量逐渐减少的双重挤压下，走向下跌乃是顺理成章的事情。而且，到那时，人民币已经充分升值，它对房价上涨的助推力减弱，房价同样面临着利空压力。

　　随着人口结构的变化，支撑我国房地产走牛的一个重要力量将逐渐消亡，2009年以后，我国房地产市场的需求将因此出现一个断层，所谓人口结构推动房价再涨十年且政府都难以调控下来的结论，难道还不够荒谬吗？(上海证券报)

    人口结构可能令房价涨十年 政府或无回天之力?

    对于翘首期望房价下跌的中国居民来说，现实无疑是残酷的：据中国发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升：今年前4个月，新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动，其中，4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，而且环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.2个百分点。

     不过，对于在绝望中希望未来房价将会下跌的中国居民来说，未来的十年之内似乎却更为残酷：上周二来自教育部的消息说，今年全国普通高校招生报名人数首次超过1000万，创历史新高。

    报名参加高考人数与中国房价表面上似乎是风马牛不相及的两个问题，但事实上两者的关系却是如影随形。超1000万中国高考考生，基本是19岁左右的青少年，不管这些学生能不能全部考上大学，但他们都将在未来的1-4年进入中国的劳动力市场，而6-10年后，这些人都将进入婚嫁年龄，而且随着中国的城市化进程，这些人中的绝大多数今后都将集中在中国的城市中，从而支撑着中国房市的需求。

    更令人沮丧的是，据教育部考试中心主任戴家干介绍，明年参加高考的考生人数可能将继续刷新今年的纪录。同样道理，这些人都是2-5年后全部进入劳动力市场，7-11年后进入适婚年龄。

    如果追溯2002年以来中国报名参加高考的人数，结果或许更令人灰心。2002年全国参加高考报名人数仅为527万人，而2003年却攀至613万人，到2004年升至723万人，2005年跃为867万人，而2006年则高达950万人，除去重复计算的历届生，近年来报考人数仍是一年一个台阶。虽然明年中国参加高考的考生将是最近几年的波峰，但此后肯定也不会骤然下降。

    可以想象，在目前青壮年的“就业高峰”远未到来之前，中国的房价已经被推高至不可承受之重，而一旦这些人口进入劳动力市场，中国房价的下跌空间肯定将被封死，虽然目前中国的房价已经是人人喊打。

    当然，影响房价的因素还有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定着中国房价涨跌的关键，仍将是供给与需求的关系。

    更为重要的是，在这些潜在劳动力的背后，却是一个很简单的宏观经济学定律：中国将在相当长时间保持着高储蓄率和巨额的经常项目顺差，目前困扰着中国的流动性过剩还将在相当长时间内延续，包括房市和股市的资产仍将被泛滥的资金重估。

    以这些学生为例，很明显，这些人都是独生子女，如果等这些青少年参加工作，一家人基本上都是储蓄，而只有少许消费，这样中国的国民总储蓄将会进一步走高，如果中国的投资未能同步跟上，根据著名的国民经济恒等式，储蓄大于投资，最后就是贸易顺差。而且储蓄越多，顺差越大。

    很显然，在人民币的汇率完全浮动之前，贸易顺差的结果，将是外汇占款的飙升，然后又是流动性泛滥、贷款膨胀，固定资产投资和资产价格又将是有米之炊。

    虽然在中国对公众宣称房价继续上涨，需要一定的勇气，但是在目前的情况下，房价要想下跌，除非中国政府有回天之力，也许你不相信，但是现实将会告诉你。 (新快报)