如果楼市拐点提前出现，个人住房贷款却继续萎缩，应当如何稳定住房需求？

    中国社科院金融所日前发表的一份报告给出的政策建议是：在适当时机，如2008年下半年，出台刺激住房需求的政策，包括下调房贷利率、放弃对房贷利率下限管制等。

    楼市拐点或将提前？

    我国住房市场目前还处在上行阶段，但随着住房需求状况的改变，住房市场逆转的时间会不会提前？

    在这份名为《中国住房市场和住房金融问题》的报告中，社科院金融所专家表示，未来住房需求可能出现下降。

    报告认为，改变需求的原因包括：前一阶段高收入者的住房需求基本得到满足；在房价高涨情况下中低收入者购房能力下降，无力购房只能租房；政府限制拆迁的政策减少了一部分需求；投资需求减少，原因包括股市分流资金等。

    报告执笔人、社科院金融所汪利娜说，“一旦市场出现逆转特别是大幅度下跌，对其他行业会产生很大影响，因此政府应出台一些稳定住房市场需求的政策。”报告提出，政府应当在适当时机，比如2008年下半年，出台刺激住房需求的政策，如下调利率、放弃对房贷利率下限管制等。

    个贷增幅放缓彰显矛盾

    报告指出，2004年宏观调控以来，个人住房贷款增幅持续下降，个人住房贷款余额占商业银行全部贷款余额的比重、个人贷款余额占中长期贷款比重等数字都在趋缓，个人住房贷款占住房销售额的比重更是在2004年以后出现急剧下滑，“宏观调控以前在50%左右，2005年一度下跌到15%。”

    报告分析了导致上述现象的三个原因。其一，中低收入者在高房价和高融资成本压力下，买房越来越难，住房需求下降；其二，高收入者包括父辈有一定积蓄的贷款人，在加息之后提前还贷；其三，对投资者来说，加息政策以及涉及房屋交易环节的营业税、个税、土地增值税等税收政策的出台，减少了房地产投资的获利空间，进而减少了投资需求。

    而对商业银行来说，个人住房贷款却是想尽办法争抢的优质资产。汪利娜分析说，“个人住房贷款是优良资产，不良率只有1%多，有的还不到1%，大大低于其他贷款。特别是商业银行改制之后，普遍面临资产结构的调整”，“商业银行纷纷争抢个贷，进行产品创新，同时价格战也愈演愈烈。”

    报告执笔人、社科院金融所殷剑峰分析，由于我国的城镇化尚未完成，这种调整很可能是房价增速的放缓，而非房价的下跌，所以银行信贷资金风险不大。

    个贷增幅放缓与银行需求之间出现矛盾。并且，如果房价涨幅继续超过居民收入增幅，个人住房贷款增幅则会继续下滑。“我们给出的政策建议不是加息，而是下调住房抵押贷款利率，提高中等收入及中低收入家庭的购房能力。”王利娜表示，“降低首付比例只能影响到有还贷能力的人，而如果房贷利率下调至3%，那么中等偏下收入家庭也将有能力购房。”