吸引了大量外国人投资的观唐一期中式别墅群。

    自2006年7月份颁布限制外籍人士购买别墅的政策后，京城别墅热销的消息在各大媒体广为传播，一时间，京城别墅“涨”声一片，“京城别墅想买还得排队”、“在北京买投资别墅稳赚”、“京城别墅往后想买都没有地方可买了”的消息更是在社会上广为流传。日前，记者对北京的别墅市场进行了调查，并采访了业内权威人士后，发现京城的别墅“热销”只是一种景观。

传言求证

排队买别墅纯属传言

    针对“京城别墅想买还得排队”的传言，记者日前分别对在京城别墅市场中，以居住、投资定位的部分别墅以及2006年新增别墅项目的市场供应情况进行了了解，其中以居住型别墅著称的半山枫林、顺驰林溪、玫瑰园、八仙别墅、紫玉山庄等五家别墅项目，都有现房在发售。而在业界被认为以投资型别墅著称的丽高王府、WE HOUSE、晴翠园等，也都有现房出售。2006年新增别墅项目格拉斯小镇、阿凯笛亚庄园、中体奥林匹克、家春秋、泰和人家等36家别墅基本上都有现房出售，不少项目的样板间都还没有建好。证实“京城别墅想买还得排队”的传言并不属实，目前京城的别墅供应量十分充足。

业内分析

    五大因素托起别墅“热销”

    为了弄清楚京城别墅热销传言的真实背景，记者采访了一直专门从事别墅开发研究的刘铭地产工作室总经理刘铭。据刘铭介绍，北京别墅目前热销涨价现象出现的真正原因除了大家所熟知的外资购买和地价增值、人民币增值的因素外，主要因素有5个方面：

　　1、担心以后买不着和价格更高：北京别墅购买人群的年龄主要在40岁至45岁之间，主要是白领和私企老板，大体占了整体70%的比例。这种担忧的出现主要缘于7月份限制外籍人士购买别墅被媒体放大炒作。

    2、别墅销售期限延长：开放商增加的销售成本、基本维护和银行利息，会被加到别墅的销售价中，销售期越长，价格就会被抬得越高。

    3、吐血抛售：如果别墅项目最初的定位、价格、资金调研准备不够充分，一旦形成滞销的局面，开发商很难长时间支撑，光几个亿的银行利息就是一笔巨大的支出。为了避免更大的亏损，开发商往往会采取低价整体转让给下家的做法——吐血销售。北京别墅60%都进行过转手，频率高的半年就转手一次，亏损幅度大体维持在10%左右，转手最多的蒙顿卡雀转手11次了。

    4、“假按揭”抬高售价：由于别墅项目融资比例只有60%至70%，低的只有50%，不少别墅项目为了向银行融到足够的资金，不得不采用抬高价格的方式。原本销售1万元的价格，只好抬高到2万元，这样就可以从银行融到足够的资金，但无形中抬高了别墅的真正市场价格，这也是中国房地产融资的一个潜规则。

    5、多米诺骨牌效应：由于各大媒体对京城别墅的全面报道，不少停留在政策层面的东西，经媒体放大后，引起了其他行业人士的广泛关注和参与兴趣，在真实情况还没调研清楚前，他们在毫无经验的情况下进入了这个行业，结果直接导致了不断有人进来、又快速转手的“虚荣”行业局面，形成了典型的多米诺骨牌效应。

部分别墅价格走势(单位：元/m2)
别墅名	开盘价 （北京别墅在线价格）	现价 （从售楼处获得）
半山枫林	12000	20000
雪梨澳乡	9600	12000
顺驰林溪	7200	8000
玫瑰园	9500	10000
八仙别墅	6000	10000
丽高王府	18500	20000
WE HOUSE	12000	19000
晴翠园	16000	22000

业内观点

    谁在享受别墅生活

    别墅市场的冷热程度由政府、政治、经济等太多的因素而决定，其中一个重要的因素是市场因素，而影响购买市场的又一重要环节就是购买人群。什么样的人在购买别墅、在享受别墅生活？

    调查显示，现在购买别墅的人主要有三类：

    1、年轻的富豪们生活主张体验式，希望年轻时就过着自己向往的生活。同时因为自己的年轻，相信将来的预期会更好。他们注重人生的每个阶段的生活感受，充分享受生活的每一天；

中央别墅区自住型买家

全家在中国的外籍工程师

国外驻京机构官员

各国使馆人员

外企高管人士

港澳台人士

经商者

演艺界明星

中央别墅区租赁人群

外企驻京的高层

外地官员及子女

中央别墅区业主

自住 75%

投资 22%

数据来源：中大恒基不动产营销2005年调研数据

    2、已经有相当不错的居住环境了，希望进一步提高居住品质，这部分人群也是最挑剔的，对自己的居住环境要求十分的讲究；

    3、看好北京的地理优势、人文环境、城市的发展前景，选择长期居住，来京从事贸易、IT、金融证券行业的客户几乎占到50％比例，其中也不乏投资型的客户。

   别墅投资“陷阱”