成交连滑致新一轮观望开始

    从批售量来看，7月份的住宅量是比较大的。全市21个住宅项目取得预售许可，批售住宅73.8万平方米，然而7月份全市公开发售的项目只有11个，推出住宅24.3万平方米，只占批售量33%。“积累客户少，价格难以把握，是各项目预售后不能及时入市的主要原因。”中原地产研究人员称。

    对于开盘的楼盘，一些以较低的价格入市，但销售并不理想，如宝安西乡某盘二期均价8400元/平方米，比一期开盘价低近4成，但7月份成交只有2成左右，其他价格较高的销售更加惨淡，一些7月份销售不足一成，消费者普遍选择观望。不过，由于新盘低价入市，引起周边楼盘同样降价促销，7月份全市住宅成交量只减少12%，低于供应量56%的减少幅度。

    中原地产的报告表明，虽然新盘价格走低，但是由于成交不是很理想，受其它高档住宅成交及关内成交量比重上升的影响，7月份全市住宅成交均价15565元/平方米，环比上涨7%。

    “鉴于新盘价格持续走低而销售起色不大，在售楼盘又重新降价促销，8月份房价仍有下调的风险。”研究报告称，从近期各月成交量走势看，在3-5月份成交量连续攀升后，6、7月份成交量又连续两个月下滑。降价楼盘多，价格不断创新低，造成置业者新一轮观望，预计8月份房价仍稳中有降，其中近期供应较多，存量较大的片区价格下行的压力更大，如宝安的西乡、南山深圳湾沿线、龙岗的中心城等。

    二手房均价破万已探底？

    在二手房方面，深圳二房网最近发布的7月份租售统计数据显示，尽管上半年6个月二手住宅均价一直呈曲线下跌态势，但始终在10000—12000元/平米之间徘徊，而7月份则跌至9401元/平米，相比6月份下降了723元/平米，环比下降7.14%，与去年年初二手住宅均价基本持平。

    从市场成交量来看，7月全市成交二手住宅比6月份少了近200套，为3992套。就各行政区来看，福田区以13488元/平米的均价居于各行政区之首，南山区以11637元/平米居于第二位。罗湖区7月二手房均价10502元/平米，相比上月有小幅下跌。盐田区7月挂牌均价为10249元/平米。相比关内，关外宝安、龙岗两大行政区域的楼市均价自年初以来节节下挫，与去年高峰期相比，下跌幅度较大的有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等关外置业热点区域。7月份宝安区均价7662元/平米，龙岗均价为6914元/平米。

    中联地产市场研究部近日发布的统计与二房网得出的结果基本一致。其统计显示，7月份，全市二手房成交均价为9584元/平米，该价格和深圳二房网的挂牌均价基本相当。在各区中，福田区以12087元/平方米的成交均价居首位，位列第二的南山区成交均价11799元/平方米，其余各区成交均价均低于10000元/平方米，除罗湖和盐田外，房价环比普遍下跌。

    上述两家结构的调查数据是否已经说明深圳二手房挂牌均价已经破万探底，还有待检验，世联顾问的统计就认为7月深圳二手房均价仍在万元以上。其数据显示，08年7月，深圳二手房成交均价为12224元/平米，环比下降2.1%，同比也下降12.9%；成交面积为48.24万平米，环比上升16.7%，同比却下降54.3%。

    虽然对是否破万的统计结果上出现不同，但三家机构均认为，目前二手楼市确实已经出现阶段性探底，但市场上消费者观望气氛正浓，奥运后中国经济及房地产行业发展前景的不明朗也加剧了这种观望气氛。总体而言，未来与一段时间二手房市场仍将处于冷淡期，预计短期内不会出现太大的变动。

    房市低迷引发地市惨淡 7月成交土地仅一块

    2008年深圳持续低迷的房地产市场引发了土地市场的一片淡静，土地成交量出现下降，土地流拍及以底价成交常有发生，当年的“地王”频现局面已不复存在。世联地产最新发布的《深圳08年7月房地产市场月报》数据显示，刚刚过去的7月，深圳土地市场仅成交土地1块，成交面积环比下降达九成以上。

    该月报显示，截止7月，深圳08年土地市场共成交19块，总成交面积为85.23万平米，总成交金额为94.55亿元。7月份深圳土地市场成交的唯一一块土地位于福田，为商业性办公用地，成交面积为1.01万平米，总建筑面积为13.17万平米，总成交金额8.5亿元，平均楼面地价为6454.06元/平米。就成交面积方面，环比下降97.93%。

    另据德思勤研究部近日发布的《上半年深圳土地市场报告》显示，2008年上半年深圳市土地市场的供应量和成交量较2007年同期都有大幅的增加，就成交率来看，2008年上半年成交率为65%，与2007年同期相比减少了22.5%；而从流标率来看，仅2008年上半年土地流标率就达到36.6%，比2007年同期增加24.8%。

    深圳中原地产总经理李耀智昨日接受本报采访时认为，造成这种局面的原因主要是政府宏观政策层面的原因。“目前国家的相关政策还不明确，导致许多发展商不敢轻易拿地而宁可观望。发展商已经认识到，现在拿到地的风险管理成本太大。”

    另一方面，持续低迷的楼市使发展商的资金链发生了问题。“股市地产股低迷，房产企业的IPO融资渠道的限制，市场销售的不理想，使得地产商资金链相当紧张，一些资金不充足的地产商不得不退出房地产市场。”李耀智说。

    对于未来的走势，李耀智认为目前还很难判断，但市场肯定会出现一次洗牌，目前的土地市场交易情况在一定程度上将促进土地市场向理性回归。