三问恒大“增收降债”  解题思路怎么学

今日柳州|时间:2020-04-02 10:34 来源:本站原创 评论:0 点击:218

3月31日,恒大举行了2019年度业绩发布会:2019年,恒大实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。


图3:恒大一季度销售及回款对照图.jpg

恒大一季度销售及回款对照图


3月年报季,恒大压轴出场。


通过恒大公布的数据,不难看出,尽管恒大销售业绩非常可观与出色,一年高达6000多亿,而且各项核心经营指标仍保持行业领先。但资产负债率居高,成为了恒大的关键“一题”。


“一定要降下来!”在发布会上,恒大掌门人许家印果断宣布:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”


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许家印宣布恒大全面实施新战略


一石激起千层浪,这样一个“难题”,怎么解?恒大新战略一时成为整个行业关注的焦点。


解题战术一

高增长:高增长才能有高回款


“高增长”就是要实现销售高速增长,恒大今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿。只有高销售,才能带来高回款。从而拥有充实的现金流,真正做到“手中有粮”。


解题战术二

控规模:控规模才能减少支出


“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长。房企最大的支出就是土地款项,如果仅仅是销售额、销售回款增多,土储不控制,同样会造成大量资金沉淀。按照计划,未来三年,恒大每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。


解题战术三

降负债:每年平均下降1500亿


“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。


解题思路清晰,招招直达痛点。那么,问题来了……


一问恒大:今年8000亿,2022年1万亿,做得到吗?

恒大回应:


恒大拥有出色的销售能力,最不用担心的就是销售。就算是在受疫情影响巨大的今年一季度,恒大依然“泰山临绝顶,一览众山小”,豪情满满。


 今年2月以来,恒大在业内率先全面启动“网上卖房”,一季度实现销售额1465亿,大增23%;销售回款1133亿,大增55%,均为行业第一,也刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。


一季度业绩“开门红”,充分展现了恒大应对突出事件的能力,为恒大实现“2020年8000亿、2022年1万亿”的销售目标奠定了基础。


许家印现场介绍,恒大2018-2019年每年销售回款约4500亿,假设今年销售8000亿,回款按7000亿计算,年销售回款将增加2500亿。


二问恒大:严控土地储备规模,扛得住吗?

恒大回应:


青山犹在,柴火不断。业绩报告显示,恒大土地储备约3亿平方米,即使在完全不拿地,仍可支撑多年开发,为新战略的实施提供有力保障。以目前恒大的土地储备,今年总可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿,按照64%的去化率保守估算,可实现销售8110亿,完成8000亿销售并无压力。同时,今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。


三问恒大:负债每年平均下降1500亿,这个可不是小数?

恒大回应:


目标笃定,有据可循。正如许家印所言,若今年销售回款增加2500亿,土地支出减少600亿,在一增一减的双重效应下,今年有息负债下降1500亿的目标肯定能实现。


当然,恒大在其他方面,也具有减负优势。比如在成本控制方面,恒大通过实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低营销、管理、财务三大费用,确保能够实现降本增效。


不难看到,恒大这艘地产航母的“硬核”实力。如今,在“住房不炒”的大背景下,再走高杠杆、高扩张的老路已不现实,而且全国经济也在向高质量发展转变,全国房企转型发展成为一个大趋势。恒大此番很适时地提出新发展战略,以大力加强销售和减少拿地开支来实现负债大幅下降,不得不佩服许家印的智慧、眼光与魅力。可以预见,转型后的恒大,将进一步实现稳健发展。


从“网上销售”到“全民营销”,或许正印正了那句话“一直被模仿,从未被超越”,这次“毅然减负”,恒大是否依然会被众多房企追随?


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